Awege & Anor v Lappe & Ors (SCA 46 of 2011) [2014] SCCA 3 (11 April 2014)

IINN TTHHEE SSEEYYCCHHEELLLLEESS CCOOUURRTT OOFF AAPPPPEEAALL GGuunntteerr FFrriittzz AAwweeggee MMaarriijjaa ZZllaattkkoovviicc VV CChhrriissttiinnee LLaappppee HHeeiikkoo LLaappppee YYvveess CChhooppppyy ((MMiinniissttrryy ooff NNaattiioonnaall DDeevveellooppmmeenntt aanndd PPllaannnniinngg)) 11sstt AAPPPPEELLLLAANNTT 22nndd AAPPPPEELLLLAANNTT 11sstt RREESSPPOONNDDEENNTT 22nndd RREESSPPOONNDDEENNTT 33rrdd RREESSPPOONNDDEENNTT SSCCAA NNOO 4466 OOFF 22001111 CCoouunnsseell:: MMrr.. BB.. HHooaarreeaauu ffoorr AAppppeellllaannttss MMss.. BB.. CCoonnffaaiitt ffoorr 33rrdd RReessppoonnddeenntt MMAACCGGRREEGGOORR,, PP JJUUDDGGMMEENNTT 11.. TThhee aappppeellllaannttss,, pprroopprriieettoorrss ooff llaanndd aatt GGllaacciiss,, MMaahhéé,, aapppplliieedd ffoorr ppeerrmmiissssiioonn ttoo tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy ttoo bbuuiilldd aa wwaallkkwwaayy aaccrroossss tthhee bbeeaacchh ttoo tthhee sseeaassiiddee.. TThhee wwaallkkwwaayy wwaass nneecceessssaarryy aass tthhee ppaatthh lleeaaddiinngg ttoo tthhee sseeaassiiddee wwaass rroocckkyy aanndd ddaannggeerroouuss.. 22.. FFoolllloowwiinngg tthhee aapppplliiccaattiioonn aa sseerriieess ooff ddiissccuussssiioonnss aanndd ccoorrrreessppoonnddeenncceess bbeettwweeeenn ttwwoo ggoovveerrnnmmeenntt mmiinniissttrriieess nnaammeellyy,, tthhee MMiinniissttrryy ooff LLaanndd UUssee aanndd HHaabbiittaatt ((wwhhiicchh iiss rreessppoonnssiibbllee ffoorr tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy)) hheerreeiinnaafftteerr rreeffeerrrreedd ttoo aass MMLLUUHH,, aanndd tthhee MMiinniissttrryy ooff EEnnvviirroonnmmeenntt aanndd NNaattuurraall RReessoouurrcceess hheerreeiinnaafftteerr rreeffeerrrreedd ttoo aass MMEENNRR ttooookk ppllaaccee.. MMEENNHHRR iissssuueedd tthhee iinniittiiaall ppeerrmmiissssiioonn aalltthhoouugghh tthhee 33rrdd RReessppoonnddeenntt wwaass ttoo llaatteerr aarrgguuee tthhaatt tthhiiss wwaass aa lliimmiitteedd ppeerrmmiissssiioonn aanndd hhaadd eexxppiirreedd iinn dduuee ccoouurrssee.. 33.. DDuurriinngg tthhee ttrriiaall sseevveerraall ccoonnttrraaddiiccttoorryy ssttaatteemmeennttss wweerree mmaaddee bbyy tthhee 33rrdd RReessppoonnddeenntt;; ffoorr eexxaammppllee,, wwhhiillee hhee ssttaatteedd tthhaatt tthheerree wwaass nnoo ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn ggrraanntteedd,, hhee aaddmmiitttteedd tthhaatt ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn hhaadd eexxppiirreedd.. 44.. TToo ffuurrtthheerr ccoommpplliiccaattee mmaatttteerrss,, tthhee lleeaarrnneedd ttrriiaall JJuuddggee mmaakkeess aa ffiinnddiinngg ooff „„ffaauuttee‟‟ oonn tthhee ppaarrtt ooff tthhee 11sstt aanndd 22nndd RReessppoonnddeennttss,, tthhee nneeiigghhbboouurriinngg pprroopprriieettoorrss wwhhoo rreemmoovveedd tthhee wwaallkkwwaayy ccoonnssttrruuccttiioonn.. DDaammaaggeess wweerree aawwaarrddeedd aaggaaiinnsstt tthheemm ffoorr tthhee aappppeellllaannttss wwhhiillsstt aa ffiinnddiinngg wwaass mmaaddee tthhaatt tthheerree wwaass nnoo ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn ggrraanntteedd ffoorr tthhee wwaallkkwwaayy.. 55.. TThhee iissssuuee aarriisseess aass ttoo wwhheetthheerr tthheerree wwaass ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn ggrraanntteedd iinn tthhiiss ccaassee.. AAlltthhoouugghh tthhee wwoorrdd „„ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn”” iiss uusseedd sseevveerraall ttiimmeess nnoo oonnee hhaass pplleeaaddeedd oorr ootthheerrwwiissee ssttaatteedd iittss lleeggaall bbaassiiss oorr ddeerriivvaattiioonn ooff lleeggaalliittyy oorr aauutthhoorriittyy.. LLaatteerr oobbsseerrvvaattiioonnss iinn oouurr ddeecciissiioonnss wwiillll eessttaabblliisshh iittss ssttaattuuss.. 66.. FFoorr tthhee ggeenneerraall ppuubblliicc oorr llaayymmaann ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn ccaann bbee eeqquuaatteedd ttoo aa ppaassssppoorrtt,, vviissaa,, lliicceennssee oorr ooffffiicciiaall cceerrttiiffiiccaattee.. IItt iiss nnoo oorrddiinnaarryy iitteemm oorr oobbjjeecctt,, aanndd hhaass vviittaall ccoonnsseeqquueenncceess ggiivviinngg aauutthhoorriittyy ffoorr tthhee uussee aanndd ddeevveellooppmmeenntt ooff llaanndd.. 77.. TThhee aappppeellllaannttss hhaavvee aappppeeaalleedd oonn tthhee ffoolllloowwiinngg ggrroouunnddss:: ((ii)) TThhee lleeaarrnneedd ttrriiaall jjuuddggee eerrrreedd iinn llaaww aanndd oonn tthhee eevviiddeennccee iinn ffaaiilliinngg ttoo hhoolldd tthhaatt tthhee aapppprroovvaall aanndd lliicceennssee ggrraanntteedd ttoo tthhee 11sstt AAppppeellllaanntt ttoo bbuuiilldd tthhee wwaallkkwwaayy wwaass ggrraanntteedd bbyy tthhee ppllaannnniinngg DDiivviissiioonn bbyy vviirrttuuee ooff tthhee lleetttteerr eexxhhiibbiitteedd aass PP1111 aanndd tthhaatt tthheerree wwaass nnoo ccoonnddiittiioonn tthhaatt tthhee wwaallkkwwaayy wwaass ttoo bbee ffoorr aa ppeerriioodd ooff ttwwoo yyeeaarrss oonnllyy.. ((iiii)) TThhee lleeaarrnneedd ttrriiaall jjuuddggee eerrrreedd iinn llaaww aanndd oonn tthhee eevviiddeennccee iinn hhoollddiinngg tthhaatt tthhee 33rrdd rreessppoonnddeenntt wwaass jjuussttiiffiieedd iinn rreeqquueessttiinngg tthhaatt tthhee wwaallkkwwaayy bbee ddiissmmaannttlleedd aanndd iinn sseennddiinngg tthhee lleetttteerr eexxhhiibbiitteedd aass PP1155 ttoo DDrr JJoosstt.. VV.. SShhooeenneebbeecckk,, ssiinnccee PP1111 ccoonnttaaiinneedd oonnllyy ttwwoo ccoonnddiittiioonnss.. 88.. TThhee ppeerrttiinneenntt llaawwss iinn tthhiiss ccaassee aarree ccoonnttaaiinneedd iinn TThhee TToowwnn aanndd CCoouunnttrryy PPllaannnniinngg AAcctt 11997722,, ((hheerreeiinnaafftteerr rreeffeerrrreedd ttoo aass tthhee AAcctt)).. TThhee pprroovviissiioonnss iinn tthhee AAcctt aarree nnoott ccoohheerreennttllyy llaaiidd oouutt aanndd rreeqquuiirree oonnee ttoo ggoo bbaacckk aanndd ffoorrtthh bbeettwweeeenn iittss ddiiffffeerreenntt sseeccttiioonnss,, sscchheedduulleess aanndd ootthheerr ssuubbssiiddiiaarryy lleeggiissllaattiioonn ttoo oobbttaaiinn tthhee nneecceessssaarryy iinnffoorrmmaattiioonn.. TThhee CCiivviill CCooddee ooff SSeeyycchheelllleess aallssoo ccoonnttaaiinnss ssaalliieenntt aapppplliiccaabbllee pprroovviissiioonnss.. SSiinnccee ssuucchh llaawwss ttoouucchh mmuucchh ooff tthhee ppuubblliicc aanndd aaffffeeccttss aallll llaanndd uussee,, tthheerree iiss aa nneeeedd ffoorr bbeetttteerr ccllaarriittyy ttoo eennssuurree ccoommpplliiaannccee.. 99.. WWee hhaavvee aatttteemmpptteedd ttoo bbrriinngg ssoommee ccllaarriittyy ttoo tthhiiss aarreeaa bbyy sseettttiinngg oouutt wwhhaatt wwee ccoonnssiiddeerr ttoo bbee tthhee eesssseennttiiaall aanndd mmaatteerriiaall pprroovviissiioonnss:: 11.. SSeeccttiioonnss 33 ((11)) aanndd ((22)) ooff tthhee AAcctt eessttaabblliisshheess tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy.. 22.. CCllaauussee 77,, SScchheedduullee 11 iinnccoorrppoorraatteess tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy aass aa bbooddyy ccoorrppoorraattee.. 33.. SSeeccttiioonn 99((44)) ooff tthhee AAcctt pprroovviiddeess ffoorr PPllaannnniinngg PPeerrmmiissssiioonn.. 44.. SSeeccttiioonnss 88,,99,, 1111 aanndd SScchheedduullee 22 ooff tthhee AAcctt pprroovviiddeess ffoorr AApppplliiccaattiioonnss ffoorr ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn.. 55.. TThhee pprroocceessssiinngg ooff tthhee aapppplliiccaattiioonn iiss pprroovviiddeedd ffoorr iinn aarrttiiccllee 66 ((55)) ooff tthhee TToowwnn aanndd CCoouunnttrryy PPllaannnniinngg GGeenneerraall DDeevveellooppmmeenntt OOrrddeerr ((SS.. II 113333//11997722)) ((hheerreeiinnaafftteerr rreeffeerrrreedd ttoo aass tthhee OOrrddeerr)) aanndd PPaarrtt 11 ooff SScchheedduullee 22 ooff tthhee AAcctt.. 66.. CCllaauussee 1111 ooff SScchheedduullee 11 ooff tthhee AAcctt pprroovviiddeess ffoorr tthhee DDeecciissiioonnss ooff tthhee AAuutthhoorriittyy.. 77.. AArrttiiccllee 66 ((88)) ooff tthhee OOrrddeerr pprroovviiddeess ffoorr RReeaassoonnss ffoorr ddeecciissiioonnss ooff tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy.. 88.. AArrttiiccllee 1122 ((11)) ooff tthhee OOrrddeerr pprroovviiddeess ffoorr aa RReeggiisstteerr ooff AApppplliiccaattiioonnss.. 1100.. WWee ffiinndd iitt nneecceessssaarryy ttoo sseett oouutt iinn eexxtteennssoo tthhee ffoolllloowwiinngg pprroovviissiioonnss ooff tthhee aapppplliiccaabbllee llaaww sseeccttiioonn 99((44)) ((bb)) aanndd ((cc)) ooff tthhee AAcctt –– ““((aa)) PPrroovviissiioonn mmaayy bbee mmaaddee bbyy aa ddeevveellooppmmeenntt oorrddeerr ffoorr rreegguullaattiinngg tthhee mmaannnneerr iinn wwhhiicchh aapppplliiccaattiioonnss ffoorr ppeerrmmiissssiioonn ttoo ddeevveelloopp llaanndd aarree ttoo bbee mmaaddee ttoo,, aanndd ddeeaalltt wwiitthh bbyy,, tthhee ppllaannnniinngg aauutthhoorriittyy,, aanndd iinn ppaarrttiiccuullaarr …… ((bb)) ffoorr rreeqquuiirriinngg tthhee ppllaannnniinngg aauutthhoorriittyy,, bbeeffoorree ggrraannttiinngg oorr rreeffuussiinngg ppeerrmmiissssiioonn ffoorr aannyy ddeevveellooppmmeenntt ttoo ccoonnssuulltt wwiitthh ssuucchh aauutthhoorriittiieess oorr ppeerrssoonnss aass mmaayy bbee pprreessccrriibbeedd bbyy tthhee oorrddeerr oorr bbyy ddiirreeccttiioonnss ggiivveenn bbyy tthhee MMiinniisstteerr tthheerreeuunnddeerr;; ((cc)) ffoorr rreeqquuiirriinngg tthhee ppllaannnniinngg aauutthhoorriittyy ttoo ggiivvee ttoo aannyy aapppplliiccaanntt ffoorr ppeerrmmiissssiioonn,, wwiitthhiinn ssuucchh ttiimmee aass mmaayy bbee pprreessccrriibbeedd bbyy tthhee oorrddeerr,, ssuucchh nnoottiiccee aass mmaayy bbee ssoo pprreessccrriibbeedd aass ttoo tthhee mmaannnneerr iinn wwhhiicchh tthhiiss aapppplliiccaattiioonn hhaass bbeeeenn ddeeaalltt wwiitthh……”” 1111.. CCllaauussee 1111 ooff SScchheedduullee 11 ooff tthhee AAcctt iinn rreessppeecctt ooff tthhee ddeecciissiioonnss ooff tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy pprroovviiddeess:: ““DDeecciissiioonnss ooff tthhee aauutthhoorriittyy sshhaallll bbee aauutthheennttiiccaatteedd uunnddeerr tthhee hhaanndd ooff tthhee SSeeccrreettaarryy ttoo tthhee AAuutthhoorriittyy..”” CCllaauussee 66((88)) ssttaatteess tthhaatt:: ““EEvveerryy ssuucchh nnoottiiccee sshhaallll bbee iinn wwrriittiinngg aanndd wwhheerree tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy ddeecciiddeess ttoo ggrraanntt ssuucchh ppeerrmmiissssiioonn oorr aapppprroovvaall ssuubbjjeecctt ttoo ccoonnddiittiioonnss oorr ttoo rreeffuussee iitt,, tthheeyy sshhaallll ssttaattee tthheeiirr rreeaassoonnss ffoorr tthhee ddeecciissiioonn iinn wwrriittiinngg,, aanndd sseenntt wwiitthh tthhee ddeecciissiioonn aa nnoottiiffiiccaattiioonn iinn tthhee tteerrmmss ((oorr ssuubbssttaannttiiaallllyy iinn tthhee tteerrmmss)) sseett oouutt iinn PPaarrtt 11 ooff SScchheedduullee 22.. 1122.. CCoouunnsseell ffoorr tthhee AAppppeellllaannttss hhaavvee aallssoo ddrraawwnn oouurr aatttteennttiioonn ttoo tthhee pprroovviissiioonnss ooff tthhee CCiivviill CCooddee ooff SSeeyycchheelllleess iinn rreellaattiioonn ttoo tthhee iinntteerrpprreettaattiioonn ooff ccoonnttrraaccttss ((AArrttiicclleess 11115566 –– 11116644)) aanndd tthhee ccaassee ooff MMiicchheell aanndd oorrss vv DDhhaannjjeeee ((SSCCAA 55 && 66 22001122 )) wwhhiicchh iiss aauutthhoorriittyy tthhaatt ssuucchh pprroovviissiioonnss mmaayy bbee uusseedd ffoorr iinntteerrpprreettaattiioonn ooff ootthheerr ttrraannssaaccttiioonnss.. 1133.. WWee aallssoo ffiinndd WWaaddee && FFoorryysstthh oonn AAddmmiinniissttrraattiivvee LLaaww,, 1100tthh EEddiittiioonn,, ooff ppeerrssuuaassiivvee vvaalluuee eessppeecciiaallllyy iinnssooffaarr aass tthhee ffoolllloowwiinngg mmaatttteerrss ffoorr aaddmmiinniissttrraattiivvee bbooddiieess aarree ccoonncceerrnneedd :: OOvveerr rriiggiidd ppoolliicciieess (( ppaaggee 227700)),, eessttooppppeellss aanndd mmiisslleeaaddiinngg aaddvviiccee ((ppaaggeess 228811-- 228855)),, jjuussttiiffiiccaattiioonn ffoorr rreevviieeww oonn ssuubbssttaannttiivvee ggrroouunnddss((ppaaggee 228877)),, ccoonnffuussiinngg tteerrmmiinnoollooggyy ((ppaaggee 229922)),, tthhee rruullee ooff rreeaassoonn ((ppaaggee 229933)) ,, ccaatteeggoorriieess ooff uunnrreeaassoonnaabblleenneessss (( ppaaggee 332288)),, mmiixxeedd mmoottiivveess ((ppaaggee 334499)),, ggoooodd ffaaiitthh ((ppaaggee 335522)) aanndd ssttaattuuttoorryy rreeaassoonnaabblleenneessss ((ppaaggee 336633)).. WWee ffiinndd aallll tthheessee pprriinncciipplleess aapppplliiccaabbllee iinn tthhee ffoolllloowwiinngg ccaassee.. 1144.. WWaaddee aanndd FFoorrssyytthh iiss ppaarrttiiccuullaarrllyy iinnssttrruuccttiivvee iinnssooffaarr aass eessttooppppeellss aanndd mmiisslleeaaddiinngg aaddvviiccee iiss ccoonncceerrnneedd,, eessppeecciiaallllyy iinnssooffaarr aass iitt iilllluussttrraatteess tthhee ccoonndduucctt ooff aa ppllaannnniinngg oorr ppuubblliicc aauutthhoorriittyy aanndd uussee ooff iittss ddiissccrreettiioonn,, ppaarrttiiccuullaarrllyy wwhheerree iitt hhaadd nnoo aauutthhoorriittyy oorr mmiisslleeaadd tthhee ppuubblliicc aanndd aapppplliiccaannttss ffoorr ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonnss.. 1155.. WWee bboorree iinn mmiinndd tthhee llaaww oouuttlliinneedd aanndd tthhee pprriinncciipplleess oouuttlliinneedd iinn WWaaddee aanndd FFoorrssyysstthh iinn rreellaattiioonn ttoo tthhee ddeecciissiioonn mmaakkiinngg ooff aann aaddmmiinniissttrraattiivvee aauutthhoorriittyy wwhheenn eexxaammiinniinngg tthhee eevviiddeennccee aadddduucceedd iinn tthhiiss ccaassee.. WWee ffiinndd tthhaatt tthhee mmaatteerriiaall eevviiddeennccee iinn tthhiiss ccaassee ttoo bbee ccoonnttaaiinneedd iinn EExxhhiibbiittss PP88 aanndd PP1111.. EExxhhiibbiitt PP88 iiss aa lleetttteerr ffrroomm tthhee MMEENNRR aanndd ssttaatteess tthhaatt:: ““RReeffeerreennccee iiss mmaaddee ttoo yyoouurr lleetttteerr ddaatteedd 2299tthh AApprriill 22000044 rreeggaarrddiinngg tthhee aabboovvee.. FFuurrtthheerr ttoo yyoouurr rreeqquueesstt aa ssiittee iinnssppeeccttiioonn wwaass ccaarrrriieedd oouutt oonn yyoouurr pprreemmiisseess oonn SSuunnddaayy 1166tthh MMaayy 22000044 bbyy ooffffiicceerrss ffrroomm tthhee MMiinniissttrryy ooff EEnnvviirroonnmmeenntt aanndd NNaattuurraall RReessoouurrcceess ttoo aacccceessss ppoossssiibbllee iimmppaaccttss tthhaatt tthhee pprrooppoossaall wwiillll hhaavvee oonn tthhee nnaattuurraall eennvviirroonnmmeenntt.. PPlleeaassee nnoottee tthhaatt wwee hhaavvee nnoo oobbjjeeccttiioonn ttoo ggrraanntt aapppprroovvaall ffoorr tthhee ccoonnssttrruuccttiioonn ooff tthhee aacccceessss.. WWee ddoo nnoott ffoorreesseeee aannyy nneeggaattiivvee iimmppaaccttss tthhaatt tthhee pprrooppoossaall wwiillll iimmppaarrtt oonn tthhee ccooaassttaall aarreeaa.. HHoowweevveerr,, ssiinnccee tthhee aacccceessss iiss mmeeaanntt ttoo bbee tteemmppoorraarryy wwee wwoouulldd rreeqquueesstt tthhaatt iitt bbee rreemmoovveedd iinn ttwwoo yyeeaarrss ffrroomm tthhee ddaattee ooff tthhiiss nnoottee ooff aauutthhoorriittyy.. WWee rreeqquueesstt tthhaatt yyoouu lliiaaiissee wwiitthh tthhee DDiirreeccttoorr ffoorr DDeevveellooppmmeenntt CCoonnttrrooll iinn tthhee MMiinniissttrryy ooff LLaanndd UUssee aanndd HHaabbiittaatt ffoorr ffiinnaall aapppprroovvaall ffoorr tthhee ccoonnssttrruuccttiioonn..”” 1166.. PP1111 iiss aa lleetttteerr ffrroomm tthhee PPllaannnniinngg DDiivviissiioonn ooff MMLLUUHH aanndd ssttaatteess:: ““II aacckknnoowwlleeddggee aanndd tthhaannkk yyoouu ffoorr yyoouurr rreessppoonnssee ttoo oouurr lleetttteerr ddaatteedd JJuullyy 2288 22000044 wwiitthh rreeggaarrddss ttoo tthhee aabboovvee mmaatttteerr,, ccoonntteenntt ooff wwhhiicchh hhaass bbeeeenn nnootteedd.. KKiinnddllyy bbee iinnffoorrmmeedd tthhaatt tthheerree aarree nnoo oobbjjeeccttiioonnss ccoonnddiittiioonnaall ttoo tthhee llaasstt ppaarraaggrraapphh ooff yyoouurr lleetttteerr aanndd tthhaatt tthheerree sshhoouulldd aallssoo bbee nnoo rreemmoovvaall ooff rroocckkss bbyy aannyy mmeeaannss oonn tthhee pprrooppeerrttyy.. IInn tthhee mmeeaannttiimmee,, pplleeaassee ddoo nnoott hheessiittaattee ttoo ccoonnttaacctt tthhee ooffffiiccee ooff tthhee uunnddeerrssiiggnneedd ffoorr aannyy ffuurrtthheerr ccllaarriiffiiccaattiioonn tthhaatt yyoouu mmiigghhtt rreeqquuiirree oonn tthhiiss iissssuuee..”” 1177.. IItt mmuusstt aallssoo bbee nnootteedd tthhaatt aann tthhee aapppplliiccaattiioonn ffoorr bbeeaacchh aacccceessss tthhrroouugghh SSttaattee llaanndd wwaass mmaaddee bbyy tthhee aappppeellllaannttss oonn 55tthh MMaayy 2200000044 ttoo tthhee ddiirreeccttoorr ooff DDeevveellooppmmeenntt CCoonnttrrooll ooff MMLLUUHH,, MMrr.. MMeerriittoonn.. 1188.. MMrr.. RRaatthh aaccttiinngg ffoorr MMEENNRR wwrroottee ttoo tthhee aappppeellllaannttss oonn 1177tthh MMaayy 22000044 aanndd tthhee ffoolllloowwiinngg eexxttrraacctt iiss ppeerrttiinneenntt:: ““SSiinnccee tthhee aacccceessss iiss mmeeaanntt ttoo bbee tteemmppoorraarryy wwee wwoouulldd rreeqquueesstt iitt bbee rreemmoovveedd iinn ttwwoo yyeeaarrss ffrroomm tthhee ddaattee ooff tthhiiss aauutthhoorriittyy…… WWee rreeqquueesstt yyoouu lliiaaiissee wwiitthh tthhee DDiirreeccttoorr ffoorr DDeevveellooppmmeenntt CCoonnttrrooll iinn tthhee MMLLUUHH ffoorr ffiinnaall aapppprroovvaall..”” 1199.. AAss iiss eevviiddeenntt ffrroomm wwhhaatt wwee hhaavvee llaaiidd oouutt,, iinnffoorrmmaattiioonn aanndd ccoonnddiittiioonnss ffoorr tthhee bbuuiillddiinngg ooff tthhee wwaallkkwwaayy wwaass iissssuueedd bbyy aann aauutthhoorriittyy wwiitthh ddeelleeggaatteedd ppoowweerrss ffrroomm tthhee ppllaannnniinngg aauutthhoorriittyy.. TThheerree iiss aa cclleeaarr iimmpplliiccaattiioonn tthhaatt tthhee aappppeellllaannttss hhaadd ttoo lliiaaiissee wwiitthh tthhee MMLLUUHH ffoorr ““ffiinnaall ““ppeerrmmiissssiioonn aanndd tthhaatt tthheerreeffoorree wwhhaatt hhaadd pprreecceeddeedd wwaass aa pprroovviissiioonnaall ppeerrmmiissssiioonn.. 2200.. TThhee mmiisscchhiieeff ccaauusseedd bbyy tthhee bblluurrrriinngg ooff tthhee ppoowweerrss ooff tthheessee ttwwoo mmiinniissttrriieess wwaass rraaiisseedd aatt tthhee aappppeeaall.. WWhhiillee MMrr.. RRaatthh ffrroomm tthhee MMEEHHRR oouugghhtt ttoo hhaavvee rreessttrriicctteedd hhiimmsseellff ttoo ccoommmmeennttiinngg oonn eennvviirroonnmmeennttaall iissssuueess oorr mmaaddee aa cclliimmaattee iimmppaacctt aasssseessssmmeenntt,, hhee wweenntt oonn aanndd ttoo ggrraanntt ppeerrmmiissssiioonn aallbbeeiitt pprroovviissiioonnaall.. TThhiiss ffaacctt wwaass ccoonncceeddeedd bbyy CCoouunnsseell ffoorr tthhee 33rrdd RReessppoonnddeenntt.. 2211.. TThhee lleetttteerr ooff tthhee DDiirreeccttoorr ooff DDeevveellooppmmeenntt CCoonnttrrooll ooff MMLLUUHH oonn 2288tthh JJuullyy 22000044 iimmpplliieess ssoommee pprroovviissiioonnaall ppeerrmmiissssiioonn aass iitt ddrraawwss tthhee aappppeellllaannttss‟‟ aatttteennttiioonn ttoo tthhee ffaacctt tthhaatt ssiinnccee tthhee aacccceessss wwiillll ppaarrttiiaallllyy aaffffeecctt aaddjjooiinniinngg pprriivvaattee pprrooppeerrttyy tthheeyy nneeeedd ttoo oobbttaaiinn tthhee llaannddoowwnneerr‟‟ss uunnddeerrttaakkiinngg tthhaatt tthheeyy hhaavvee nnoo oobbjjeeccttiioonn ttoo tthhee wwaallkkwwaayy.. 2222.. TThhee aappppeellllaannttss rreepplliieedd ttoo tthhiiss rreeqquueesstt ffrroomm MMLLUUHH ppooiinnttiinngg oouutt tthhaatt tthhee llaannddoowwnneerr hhaadd lleefftt SSeeyycchheelllleess mmoorree tthhaann ttwweennttyy yyeeaarrss aaggoo aanndd rreeqquueessttiinngg ppeerrmmiissssiioonn ttoo pprroocceeeedd wwiitthh tthhee pprroojjeecctt nnoottwwiitthhssttaannddiinngg.. TThhee aappppeellllaannttss ffuurrtthheerr uunnddeerrttooookk ttoo ccoommee ttoo ssoommee ccoommpprroommiissee iinn tthhee eevveenntt tthhaatt tthhee aaddjjooiinniinngg llaannddoowwnneerr wwaass eevveerr ttoo rreettuurrnn aanndd oobbjjeecctt ttoo tthhee wwaallkkwwaayy.. 2233.. OOnn 33tthh AAuugguusstt 22000044,, MMrr.. BBiissccoorrnneett,, tthheenn SSeeccrreettaarryy ooff tthhee PPllaannnniinngg AAuutthhoorriittyy rreepplliieedd ttoo tthhee aappppeellllaannttss ssttaattiinngg:: ““KKiinnddllyy bbee iinnffoorrmmeedd tthheerree aarree nnoo oobbjjeeccttiioonnss ccoonnddiittiioonnaall ttoo tthhee llaasstt ppaarraaggrraapphh ooff yyoouurr lleetttteerr..”” TThhee llaasstt ppaarraaggrraapphh ooff tthhee lleetttteerr rreeffeerrrreedd ttoo iiss iinn rreellaattiioonn ttoo tthhee rreettuurrnn ooff tthhee llaannddoowwnneerr.. OOnn 1133tthh JJaannuuaarryy 22000055 MMrr.. RRaatthh,, tthhee DDiirreeccttoorr ooff EEnnvviirroonnmmeennttaall IImmppaacctt AAsssseessssmmeenntt ooff tthhee MMEEHHRR wwrroottee ttoo tthhee aappppeellllaannttss aallssoo rreeffeerrrriinngg ttoo tthhee aapppprroovvaall ggrraanntteedd ffoorr tthhee pprroojjeecctt.. 2244.. GGiivveenn tthhee eevviiddeennccee sseett oouutt aabboovvee iitt iiss ddiiffffiiccuulltt ttoo uunnddeerrssttaanndd tthhee ppoossiittiioonn ttaakkeenn bbyy tthhee 33rrdd RReessppoonnddeenntt tthhaatt tthhee wwaallkkwwaayy wwaass ccoonnssttrruucctteedd wwiitthhoouutt ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn.. HHiiss rreelliiaannccee oonn tthhee ppoossiittiioonn ooff hhiiss ooffffiicceerr,, MMrr.. BBiissccoorrnneett tthhaatt nnoo ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn wwaass ggiivveenn iiss aallssoo ffllaawweedd.. OOnn aa ppllaaiinn rreeaaddiinngg ooff tthhee lleetttteerr ((PP1111)) ffrroomm MMrr.. BBiissccoorrnneett wwee aarree ooff tthhee vviieeww tthhaatt ppllaannnniinngg ppeerrmmiissssiioonn wwaass iinnddeeeedd ggrraanntteedd ttoo tthhee aappppeellllaannttss ffoorr tthhee ccoonnssttrruuccttiioonn ooff tthhee wwaallkkwwaayy.. WWee uupphhoolldd tthhee ddeecciissiioonn ooff tthhee ttrriiaall jjuuddggee oonnllyy iinnssooffaarr aass tthhee ffiinnddiinngg ooff ““ffaauuttee”” aanndd aawwaarrdd ooff ddaammaaggeess aaggaaiinnsstt tthhee ttwwoo rreessppoonnddeennttss aarree ccoonncceerrnneedd.. 2255.. AAccccoorrddiinnggllyy wwee aallllooww tthhiiss aappppeeaall wwiitthh ccoossttss.. …………………………………….. …………………………………….... …………………………………….. FF.. MMaaccGGrreeggoorr AAnntthhoonnyy FFeerrnnaannddoo JJaannuuaarryy MMssooffffee PPrreessiiddeenntt JJuussttiiccee ooff AAppppeeaall JJuussttiiccee ooff AAppppeeaall DDaatteedd tthhiiss 1111tthh ddaayy ooff AApprriill 22001144 aatt IIllee dduu PPoorrtt,, 88