Charles Muriongo & Antony Muriongo v Francis Omondi [2019] KEELC 3402 (KLR)

REPUBLIC  OF  KENYA

IN  THE  ENVIRONMENT  AND  LAND  COURT  AT  KAKAMEGA

ELC  CASE  NO.  224  OF  2014

CHARLES  MURIONGO

ANTONY  MURIONGO.....................PLAINTIFFS

VERSUS

FRANCIS  OMONDI.........................DEFENDANT

JUDGEMENT

This  is  an  application  of  the  applicants  who  claim  to  have  acquired  title  to  the  whole  of  land  parcel  No.  S.  Wanga/Lureko/695,  by  adverse  possession  for  the  determination  of  the  following  issues;

1.  Whether  the  applicants  have  by  themselves  and/or  as  administrators  of  Zakaria  Kweyu  have  been  in  continuous  and  or  in  uninterrupted  occupation  and  use  of  the  whole  parcel  of  land  known  as  S.  WANGA/LUREKO/695  for  a  period  of  over  12  years.

2.  Whether  their  use  and/or  occupation  of  the  land  was  within  the  respondent’s  knowledge.

3.  Whether  the  applicants  have  acquired  title  to  the  said  parcel  by  adverse  possession.

4.  Whether  the  registration  of  the  respondent  as  proprietor  of  land  parcel  NO.  S.  WANGA/LUREKO/695  should  be  cancelled  and  the  applicants’  names  entered  in  the  register  as  proprietors  thereof.

5.  Whether  the  respondent  should  be  condemned  to  pay  costs  of  this  summons.

The  defendant/respondent  submitted  that,  during  land  demarcation  and  adjudication  in  the  year  1967,  He  was  registered  as  the  first  and  sole  owner  of  land  parcel  No.  S/WANGA/LUREKO/695  measuring  4. 5  acres  or  thereabout.  That  further  he  has  been  utilizing  the  suit  land  exclusive  of  the  applicant’s  family.  That  the  applicants  trespassed  onto  his  land  in  the  year  2004  without  his  consent  and  they  opted  to  sue  him  at  the  Mumias  Tribunal  where  the  elders  verdict  was  in  their  favour  and  being  the  aggrieved  at  Western  Provincial,  the  judgment  was  in  his  favour  and  the  applicants  allowed  60  days  right  of  appeal  but  to  date  no  appeal  has  been  filed.

The  plaintiffs/applicants  testified  and  submitted  that  they  are  the  administrators  of  the  estate  of  one  Zakariah  Kweyu  who  was  their  father.  That  their  father  passed  away  in  2002.  That  their  father  was  the  registered  owner  of  land  parcel  No.  S.  WANGA/LUREKO/422.    That  the  respondent  is  the  registered  proprietor  of  land  parcel  NO.  S.  Wanga/Lureko/695,  PEx1is  a  copy  of  the  register.  That  there  is  no  marked  boundary  features  separating  land  parcel  No.  S.  WANGA/LUREKO/695  and  422.  That  the  defendant  has  all  along  been  aware  of  their  use  of  the  said  parcel  of  land.  That  the  defendant  has  never  been  in  occupation  of  suit  land.  That  the  defendant  attempted  to  take  control  of  the  suit  land  in  2004  after  the  death  of  their  father  at  which  time  his  right  to  reclaim  it  had  already  been  extinguished.  That  their  use  and  occupation  has  been  open,  continuous  and  uninterrupted  save  as  above  for  a  period  of  over  20  years.

This  court  has  carefully  considered  the  evidence  and  submissions  therein.  The  Land  Registration  Act  is  very  clear  on  issues  of  ownership  of  land  and  Section  24(a)  of  the  Land  Registration  Act  provides  as  follows:

“Subject  to  this  Act,  the  registration  of  a  person  as  the  proprietor  of  land  shall  vest  in  that  person  the  absolute  ownership  of  that  land  together  with  all  rights  and  privileges  belonging  or  appurtenant  thereto.”

Section  26  (1)  of  the  Land  Registration  Act  states  as  follows:

“The  Certificate  of  Title  issued  by  the  Registrar  upon  registration  …  shall  be  taken  by  all  courts  as  prima  facie  evidence  that  the  person  named  as  proprietor  of  the  land  is  the  absolute  and  indefeasible  owner…  and  the  title  of  that  proprietor  shall  not  be  subject  to  challenge  except  –

a.  On  the  ground  of  fraud  or  misrepresentation  to  which  the  person  is  proved  to  be  a  party;  or

b.  Where  the  certificate  of  title  has  been  acquired  illegally,  unprocedurally  or  through  a  corrupt  scheme.”

The  law  is  clear  that,  the  Certificate  of  Title  issued  by  the  Registrar  upon  registration  shall  be  taken  by  all  courts  as  prima  facie  evidence  that  the  person  named  as  proprietor  of  the  land  is  the  absolute  and  indefeasible  owner  and  the  title  of  that  proprietor  shall  not  be  subject  to  challenge  except  –  On  the  ground  of  fraud  or  misrepresentation  to  which  the  person  is  proved  to  be  a  party;  or  Where  the  certificate  of  title  has  been  acquired  illegally,  unprocedurally  or  through  a  corrupt  scheme.

This  court  in  considering  this  matter  referred  to  the  case  of  Elijah  Makeri  Nyangw’ra  –vs-  Stephen  Mungai  Njuguna  &  Another  (2013)  eKLR  where  the  court  held  that  the  title  in  the  hands  of  an  innocent  third  party  can  be  impugned  if  it  is  proved  that  the  title  was  obtained  illegally,  unprocedurally  or  through  a  corrupt  scheme.    Hon  Justice  Munyao  Sila  in  the  case  while  considering  the  application  of  section  26(1)  (a)  and  (b)  of  the  Land  Registration  Act  rendered  himself  as  follows:-

“--------------the  law  is  extremely  protective  of  title  and  provides  only  two  instances  for  challenge  of  title.    The  first  is  where  the  title  is  obtained  by  fraud  or  misrepresentation  to  which  the  person  must  be  proved  to  be  a  party.    The  second  is  where  the  certificate  of  title  has  been  acquired  through  a  corrupt  scheme.”

It  is  not  in  dispute  that  the  registered  owner  of  land  parcel  No.    S.  Wanga/Lureko/695  is  the  defendant  (PEx1  is  the  green  card).  The  issue  is  whether  or  not  he  holds  a  good  title  by  virtue  of  the  plaintiffs’  claim  of  adverse  possession.  Be  that  as  it  may,  in  determining  whether  or  not  to  declare  that  a  party  has  acquired  land  by  adverse  possession,  there  are  certain  principles  which  must  be  met  as  quoted  by  Sergon  J  in  the  case  of  Gerald  Muriithi  v  Wamugunda  Muriuki  &  Another  (2010)  eKLR  while  referring  to  the  case  of  Wambugu  v  Njuguna  (1983)  KLR  page  172  the  Court  of  Appeal  held  as  follows;

1.  In  order  to  acquire  by  statute  of  limitations  title  to  land  which  has  a  known  owner  the  owner  must  have  lost  his  right  to  the  land  either  by  being  dispossessed  of  it  or  by  having  continued  his  possession  of  it.  Dispossession  of  the  proprietor  that  defeats  his  title  are  acts  which  are  inconsistent  with  his  enjoyment  of  the  soil  for  the  purpose  for  which  he  intended  to  use  it.  The  respondent  could  and  did  not  prove  that  the  appellant  had  either  been  dispossessed  of  the  suit  land  for  a  continuous  period  of  twelve  years  as  to  entitle  him,  the  respondent  to  title  to  the  land  by  adverse  possession.

2.  The  limitation  of  Actions  Act,  on  adverse  possession  contemplates  two  concepts:  dispossession  and  discontinuance  of  possession.  The  proper  way  of  assessing  proof  of  adverse  possession  would  then  be  whether  or  not  the  title  holder  has  been  dispossessed  or  has  discontinued  his  possession  for  the  statutory  period  and  not  the  claimant  has  proved  that  he  has  been  in  possession  for  the  requisite  number  of  years.

3.  Where  a  claimant  pleads  the  right  to  land  under  an  agreement  and  in  the  alternative  seeks  adverse  possession,  the  rule  is:  the  claimant’s  possession  is  deemed  to  have  become  adverse  to  that  of  the  owner  after  the  payment  of  the  last  installment  of  the  purchase  price.  The  claimant  will  succeed  under  adverse  possession  upon  occupation  for  at  least  12  years  after  such  payment.

The  court  was  also  guided  by  the  case  of    Francis  Gicharu  Kariri  -  v-  Peter  Njoroge  Mairu,  Civil  Appeal  No.  293  of  2002  (Nairobi)  the  Court  of  Appeal  approved  the  decision  of  the  High  Court  in  the  case  of  Kimani  Ruchire  -v  -  Swift  Rutherfords  &  Co.  Ltd.  (1980)  KLR  10  where  Kneller  J,  held  that:

"The  plaintiffs  have  to  prove  that  they  have  used  this  land  which  they  claim  as  of  right:  nec  vi,  nec  clam,  nec  precario  (no  force,  no  secrecy,  no  persuasion)”.

So  the  plaintiff  must  show  that  the  defendant  had  knowledge  (or  the  means  of  knowing  actual  or  constructive)  of  the  possession  or  occupation.  The  possession  must  be  continuous.  It  must  not  be  broken  for  any  temporary  purposes  or  any  endeavours  to  interrupt  it.  In  applying  these  principles  to  the  present  case,  the  plaintiffs/applicants  are  administrators  of  the  estate  of  the  late  Zakary  Kweyu.  That  during  the  lifetime  and  after  the  death  of  their  late  father  been  in  use  of  the  suit  land  to  date.  That  there  is  no  marked  boundary  between  their  late  father’s  land  parcel  No.  S.  Wanga/Lureko/422  and  S.  WANGA/LUREKO/695  and  have  occupied  and  used  the  said  parcel  of  land  for  a  period  of  more  than  12  years.  That  the  respondent  has  never  occupied  the  suit  land  since  it  was  registered  in  his  name  in  1967.  That  the  plaintiffs’  use  of  the  aforesaid  parcel  of  land  has  been  continuous,  peaceful  and  with  the  respondent’s  knowledge.  That  the  plaintiffs’  father  had  been  in  occupation  and  use  thereof  for  a  period  of  more  than  12  years  at  the  time  he  passed  away  in  2002.  In  their  testimony  the  plaintiffs’  stated  they  have  stayed  on  the  land  form  the  1970’s.  2nd  defendant  testified  that  their  father  had  court  cases  over  the  land  from  1981.  I  find  that  their  occupation  has  not  been  peaceful.  The  plaintiffs  cannot  trespass  on  their  neighbour’s  land  and  then  demand  to  be  given  the  same.  In  2007  there  were  a  series  of  disputes  in  the  tribunal  over  the  same  matter.  I  find  that  the  plaintiffs  have  failed  to  establish  that  their  possession  of  the  suit  land  was  continuous  and  not  broken  for  any  temporary  purposes  or  any  endeavours  to  interrupt  it  for  a  period  on  12  years.  From  1970  when  the  defendant  returned  to  1981when  disputes  started  is  a  period  of  about  11  years.  I  find  that  the  defendant  is  the  legal  registered  owner  and  his  title  is  good.  I  find  that  the  plaintiffs  have  failed  to  establish  their  case  on  a  balance  of  probabilities  and  l  dismiss  it  with  costs.

It  is  so  ordered.

DELIVERED,  DATED  AND  SIGNED  AT  KAKAMEGA  IN  OPEN  COURT  THIS  7TH  DAY  OF  MAY  2019.

N.A.  MATHEKA

JUDGE