Dolly Wanja Ngiti Ngiti (suing as the representative of the Estate of George Gatobu M'mboroki – Deceased v Jennifer Churi Gatobu,Peninah Kinya,Titus Kinoti K. Magana Mburugu,Zaverio Kituka,Gemor Investments Company,Susan Kajuju Kinoti,Moses Mburugu M'rimberia & Gitonga Mugambi Muketha [2017] KEHC 4843 (KLR)

REPUBLIC OF KENYA

IN THE HIGH COURT OF KENYA AT MERU

ENVIRONMENT AND LAND CASE NO. 56 OF 2014

DOLLY WANJA NGITI (suing as the representative

of the Estate of GEORGE GATOBU

M'MBOROKI – Deceased................................................PLAINTIFF

VERSUS

JENNIFER CHURI GATOBU..............................1ST DEFENDANT

PENINAH KINYA..................................................2ND DEFENDANT

TITUS KINOTI K. MAGANA MBURUGU...........3RD DEFENDANT

ZAVERIO KITUKA.................................................4TH DEFENDANT

GEMOR INVESTMENTS COMPANY..................5TH DEFENDANT

SUSAN KAJUJU KINOTI.....................................6TH DEFENDANT

MOSES MBURUGU M'RIMBERIA......................7TH DEFENDANT

GITONGA MUGAMBI MUKETHA........................8TH DEFENDANT

RULING

1. This  ruling  is  in  respect  of  the  1st  defendant’s  Preliminary   Objection dated  20/6/2014. The  same  is  to  the  effect  that   the  suit  should  be  struck  off on  the  ground  that  the  plaintiff   lacks  the  locus  standi  to   institute  the  suit.

2. On 22/4/14,Dolly  Wanja  Ngiti  filed  the  plaint  herein  against   the  defendants praying  for  a  declaration  that  all  the   transactions  in  the  original  land  parcel no.   NKUENE/L.MIKUMBUNE/593  were  illegal  and   fraudulent  and   that  the titles  arising  from  the  subsequent  subdivisions   should   be  canceled  and  that the  original  title    (593)  should   be  reinstated.  Plaintiff   also   prays  for  a permanent  injunction   against  all  the   8  defendants  from  transferring,  ……or in  any   other  manner  dealing  with  the  original  parcel  no.  593.

3. In  her  statement  also  filed  on  22/4/14,  plaintiff  states   that  on   5/10/1993, her  husband  GEORGE  GATOBU  MBOROKI  and   one  CYPRIANO  KINOTI  J.  also deceased  (and  who  was   husband  to  1st  defendant)  entered  into  an agreement   whereby  they  exchanged  their  parcels  of  land    with   GEORGE GATOBU  MBOROKI  giving  to  CYPRIANO  KINOTI  J. parcel No. ABOTHUGUCHI/KARIENE/2482   while  CYPRIANO   KINOTI  J.  gave  GEORGE GATOBU  MBOROKI  parcel  No.   NKUENE/L.MIKUMBUNE/593. Plaintiff  was  to discover   that   the  parcel  No.  NKUENE/L.MIKUMBUNE/593  was   subdivided   into 4  new  portions,  of  which  the  titles  are   NKUENE/L.MIKUMBUNE/2047,2048,2949  and  2050.

4. Plaintiff  then  filed  this  suit  in  her  capacity  as  the  legal   representative  of the  estate  of  the  late  GEORGE  GATOBU   M’MBOROKI.  She  identifies  herself  in the  plaint  as  a  wifeof   deceased.  Apparently  she  had  obtained  a  grant  to that   effect  on  10/2/05.

5. Earlier  on  in  year  2004,  the  plaintiff  had  filed    Succession   cause No.537  of  2004  in  respect  of  the  estate  of  GEORGE   GATOBU  who  had died on  25/10/2004.  The  Judgment  in   the  succession  cause  was  delivered  on 22/5/2014.  Its  clear   that  it  is  this  judgment  which  triggered  the  birth  of  the P.O.   which  was    filed  hardly  a  month  there  after  on  25/6/2014.

6. The  record  of  the  court  shows  that  the  P.O  has  remained unprosecuted  for  quite  a  long  time.  The  delay,primarily   occasioned  by  none  compliance  of the  directions  given  by  the   court.  On  7/7/2014   directions  were  given  for  the P.O  to  be   canvassed  by   way  of  written  submissions.  There  after  an application  to  have  the  plaint  amended  was  filed.  It  has   never  been prosecuted  to  date.  More  than  a  year  down  the   line.   On  1/10/15,  the  issue of  submissions  on  the  P.O  was   revisited.  The  counsels  for  3rd,  4th,5th,6th, 7th,  and  8th   defendants  told  the  court  that  they  would  be  supporting   the submissions  of  the  1st  defendant  and  they  would  therefore   not  file  any submissions.  Mr.  Gitonga  holding  brief  for  Mr.   Otieno  had  requested  for  three weeks   to  file  submissions   of   2nd  defendant.  The  request  was  granted  but was  never   complied  with.

7.   It  is  against  this  back  ground  that  this  court  handled  the   matter  for  the  first  time  on  13/3/17.    By  then  only  the   plaintiffs  side  and  1st  defendant  had  filed  submissions.  The     ruling  on  the  P.O  is  therefore  based   on  the  submissions  on   record.

8.   It  came  to  be  that  there  were  objections  lodged  in   the   succession  cause  no.537  of  2004,  culminating  in  a   Judgment  delivered  on  22/5/2014.  The  main   question   that   was  before  the  court  in  the  succession  cause  was   “whether   Dolly  Wanja  Ngiti  was  a  spouse  of  the  deceased…..”.The   holding  was  as  follows;

“The  upshot  is  that  I  find  and  hold  that  the  petitioner  Dolly  Wanja  Ngiti  was  not  a  spouse  of  the  deceased  George  Gatobu  and  is  not  entitled  to  be  the  Petitioner  in  respect  of  the  deceased  estate.”

9. The  1st  defendant  states  that  since  the  grant  was   annulled  via   the  aforementioned  holding  in  the   succession  matter,  the   plaintiff  no  longer  has  the  locus  to  proceed  with  this  suit  and   that  is  evident  from  her  attempt  to  introduce  two  other   plaintiffs  via  her  application  of  4/3/2015  (  un  prosecuted).  The   court  has  been  urged  to  strike  out  the  suit  with  costs   to  1st   defendant.

10. The  plaintiff  in  response  to  the  P.O  states  that  the   grant  issued   on  10/2/2005  was  never  revoked  or  annulled  and   that  the Judgment  in  succession  cause  No.537  of  2004  only  declared   that  plaintiff  was  not  a  spouse  of  the   deceased.  Plaintiff   makes  reference  to  section  3  of  the  Law  of  succession  act   where  the  definition  of  who  an  administratoris,  is  to  be   found.  Its  “  a  person  whom  a  grant  of  letters  of     administration  has  been  made   under  the  act”.  Plaintiff   further  states  that  she  has  since  obtained  another  grant  with   two  other  persons   hence  the  pending  application  of  4/3/2015.   Finally  the  plaintiff  states  that  under  section  19  of  the   Environment   and  land  court  act,  the  court  is  called  upon  to   do  substantive  justice  without  undue  regard  to  technicalities.

11. What  is  the    import  of  the  Judgment  in  the  succession   cause?;Did  the  judgment  have    the  effect  of     annulling  the   grant  dated  10/2/2005?.  These  appear  to  be  the  issues  for   determination.

12. The  determination  in  the  succession  cause  was  that  plaintiff     was  not    a  wife  of  the  deceased  and  hence  could  not  be  a   petitioner.  The  Judgment  made  no  reference  to  the  grant  of   10/2/2005.  The  petition  was  dismissed.

13. In  absence  of  express  provision  in  the  Succession  Cause  No.   537/2004,  It  is  not  for  this  court  to  make  a  finding  that  the   grant  of   10/2/2005  stands  as  annulled.      As   correctly   stated   by  the  plaintiff  the  interpretation  of  who  is  an   administrator  of  an  estate  is   to  be  found  in   section  3  of  the   Law  of  succession  act.  The  setback  is  that  plaintiff  cannot   refer  the   deceased  as  her  husband  and  perhaps  her  proposed   amendment  to  the  pleadings   would  take  care  of  that  issue.

14. An  issue  of  great  concern  though  is  the  fact  that  the  estate   of deceased  appears  to  have  no  definite  administrator  at  the   moment.  It appears  that  none  was  appointed  in  the   succession  cause  .  If  this  court  was  to  allow  the  Preliminary   Objection,  the   net  effect  would  be  to  dismiss  the  suit.  A  look  at  the  pleadings  indicate  that  serious  issues  of  fraud   and   illegality have  been  raised  in  respect  several  parcels of  land.  It  follows  that  those  issues  will  remain  buried!!. Who  then  will  look  after  the  interests  of  the deceased?.

15. The  court  has  to  look  at  the  bigger  picture  ,ensuring  that   substantive  justice  is  not  sacrificed  at  the  alter  of   procedural  technicalities-  see  article  2  d  of  the   constitution  and  section  19  of  the  Environment  and   Land  court  act.

16.  Unless  and  until  there  is  another  administrator  of  the   estate  of  deceased,  this  court  will  be  hesitant  to  make   a   declaration  that  plaintiff  has  no  locus  standi  to  proceed   with  the  suit.  I  find  that  plaintiff  had  lawfully  filed  this  suit   pursuant  to  the  grant  dated  10/2/2005,  but  she  lost  her   capacity  to  proceed  as  a  petitioner  in  the  succession   cause,  as  she  is  not  a  wife  of  deceased  (GEORGE  GATOBU   M'MBOROKI)

17. The  upshot  of  this  is  that  the  P.O  is  dismissed.  Since  it’s      the  Judgment  in  succession  cause  No.537/2004  which  is     not  clear  on  the  fate  of  the  grant  of  10/2/2005,  then  each   party  is  to  bear  their  own  costs  of  the  Preliminary Objection.

It  is  so  ordered.

DELIVERED  IN  OPEN  COURT  AT  MERU  THIS  5TH  DAY  OF  APRIL,  2017  IN  PRESENCE  OF:-

CA:  Janet

Kariuki  for  Plaintiff

Murango  Mwenda  h/b  for    Muriuki  for  1st  Defendant

Miss  Wanjohi  for    7th  &  8th    defendant

Kitingi  for  Gichunge  for  2rd  Defendant.

Maruti  for    Otieno  for  2nd  Defendant

HON.  L.N.  MBUGUA

JUDGE