Karimakwenda v Bushu & Ors (HH 156 of 2004) [2004] ZWHHC 156 (26 July 2004)

HH 156­04 HC 4619/04 KENNY KARIMAKWENDA versus RUMBIDZAI BUSHU and DAVISON MUTAKAYA and HARARE IMPORT AND EXPORT (PVT) LTD and THE REGISTRAR OF DEEDS HIGH COURT OF ZIMBABWE MAKARAU J HARARE   27 July 2004 Mr NF. Nyangani, for the applicant Mr P. Kawonde, for the 1st respondent. MAKARAU J: After hearing this application, I confirmed the provisional order with an amendment, and indicated that my reasons would follow. These they are: The facts giving rise to this application are largely common cause. The applicant invested the sum of $25 450 000­00 with the 3rd respondent, a company in which the 2nd respondent and his wife hold directorships. The 3rd respondent failed to honour the terms of the investment  agreement and summons were issued against it and against the 2nd respondent and his wife, for a total claim in excess of $900 000 000­00. The second and third respondents then started dissipating their assets. The 2nd  respondent transferred a piece of immovable property jointly owned by him and his wife to the 1st  respondent. That property forms the centerpiece of the application before me. On   11   May   2004,   this   court   issued   a   provisional   order   calling   upon   the   1st respondent to show cause why she should not be restrained from disposing and further alienating   the  property  called  stand   4773  Salisbury  Township  of  Salisbury  Township Lands pending determination of an application setting aside the transfer in her favour. It is pertinent to note at this stage that the provisional order did not place the applicant on terms to file the application seeking to set aside the transfer in favour of the applicant, an omission that I rectify in the order I made in this application. The   proceedings   before   me   are   for   the   confirmation   of   the   provisional   order HH 156­04 issued on 11 May aforesaid. The first respondent opposed the confirmation of the order on the broad basis that the applicant has not established the requirements for the issuance of a temporary interdict. In particular, Mr Kawonde for the first respondent submitted that the applicant had not established a clear right or a right open to doubt to the property in issue. With respect, this is where he erred. One   must   at   this   stage   recall   the   traditional   requirements   for   an   interlocutory interdict. They were originally set out in  Setlogelo v Setlogelo  1914 AD 221 and have been repeated in numerous subsequent cases. What the applicant needs to establish is: (a) b) a prima facie right, even if it is open to doubt; an infringement of such right by the respondent or a well­grounded apprehension of such an infringement; (c) a   well­grounded   apprehension   of   irreparable   harm   to   the   applicant,   if   the interlocutory interdict should not be granted and if he should ultimately succeed (d) e) in establishing his right finally; the absence of any other satisfactory remedy; and that the balance of convenience favours the granting of an interlocutory interdict. It is trite that what the applicant is seeking is what is correctly referred to as an anti­dissipatory interdict. It is an interlocutory interdict in the sense that it is pending some other litigation to determine the rights of the parties to the property in dispute. It is on this premise that it becomes a temporary interdict. So much is common cause. The   purpose   of   an   anti­dissipatory   interdict   is   to   stop   a   respondent   from dissipating   his  property to frustrate   the satisfaction  of a judgement  that  the applicant hopes to obtain against the respondent. The   right   that   the   applicant   therefore   needs   to   establish   in   an   anti­dissipatory interdict   is   that   he  will  be   entitled   to   obtain   satisfaction  of  his  judgment  against  the property that the respondent is dissipating. This in my view is one of the lightest onus resting on an applicant who has issued summons against the respondents and where such summons have not been excepted to for failing to disclose a cause of action. It does present itself clearly to me that the purpose of the applicant seeking the interdict at this stage is to preserve the status quo pending determination of whether the HC 4619/04 first respondent obtained good title in the property or whether such title can be set aside on the grounds alleged by the applicant or on some other ground as the court sees fit. In the event that the property is transferred to a third party by the first respondent, that will not only further complicate matters but will effectively put the property beyond the reach of the applicant should he succeed in obtaining judgment against the second respondent. On   the   basis   of   the   foregoing,   I   am   satisfied   that   the   applicant   has   met   the requirements for the confirmation of the provisional order. He has a right to attach the property of the second respondent should he succeed in obtaining judgement against the second respondent in the action already commenced. The dissipation or transfer of second respondent’s   property   to   the   first   respondent   in   circumstances   calculated   to   defeat applicant’s just claims has infringed or threatened applicant’s right to obtain satisfaction of his anticipated judgment against that property. Due to the fact that the applicant has a clear right  to preserve the property of  the second respondent his debtor, he need not establish that he will suffer irreparable harm should such property be transferred to a third party. (See  Charuma Blasting  &   Earthmoving Services (Private) Limited v Njainjai & Others 2000 (1) ZLR 85 (SC)) However, in this case, it is apparent that the applicant will suffer irreparable harm if the property is further transferred, as he will not have a cause of action against that third party. There is in my view no other remedy open to the applicant other than restraining the dissipation of the second respondent’s property. Finally, the balance of convenience favours the granting rather than the denial of the application in that   the   first   respondent   has   not   shown   in   which   way   she   will   be   prejudiced   if   the application is not granted. The applicant however has to challenge the transfer of the property by filing a court application substantiating the allegations of collusion and fraud upon which he has obtained the provisional order. He has to file that application within 10 days of this order. It is on the above basis that I confirmed the provisional order on the turn, subject to  the  condition  that   the  applicant   has   to file   an  application  seeking  to  set  aside  the transfer in favour of the first respondent within 10 days of this order. HH 156­04 I. E. G. Musimbe and Associates, legal practitioners for the applicant. Kawonde and Company, legal practitioners for the 1st respondent.