Tabitha Ciorui Kamucere v Kanini Kamucere v NKM, WM & Wilfred Mbiringitu Njiru [2020] KEHC 4959 (KLR)

REPUBLIC OF KENYA

IN  THE  HIGH  COURT  OF  KENYA

AT  KERUGOYA

MISC. SUCCESSION CAUSE NO. 21 OF  2013

TABITHA CIORUI  KAMUCERE.............................................1ST APPLICANT

KANINI   KAMUCERE...............................................................2ND  APPLICANT

VERSUS

NKM...........................................................................................1ST  RESPONDENT

WM............................................................................................2ND   RESPONDENT

WILFRED MBIRINGITU NJIRU.........................................3RD  RESPONDENT

JUDGMENT

1. The applicants  have  filed  an  application  dated  13/12/2016  seeking  the  following;

i. Revocation  of  the grant  of  letters  of  administration  issued  to   Wilfred  Mbiringitu  Njiru  vide  Kerugoya  SRMCC  Succession  Cause  No. 71  of  1977.

ii. Rectification  of land  register  in  respect  of  Mutira/ Kirimunge/1589  -1592  being  subdivision  of   Mutira/ Kirimunge/ 84  and  the  land  to  revert  back  to the  estate  of  the  deceased.

2. The   background on this matter   is that it relates  to the estate  of   Kamucere  Rubari  Ireri  (  deceased)  who  died  intestate  on  21-7-1995.  The applicants    who  are  the   wives  of  the  deceased   filed  Kerugoya  Senior  Resident  Magistrate’’s  Court  Succession  Cause  No. 152/ 1997  and  were  issued  with  a grant  of  letters  of  administration  which  was   confirmed  on 6-10-2000.    The  estate  of  the  deceased  which was comprised  in   Land  Parcel  No.  Mutira/ Kathare/ 112 was distributed equally   to all  his  beneficiaries.    Before   the   deceased died  he  was  the  registered   proprietor   of  Land  parcel   No. Mutira/ Kirimunge/84  which   was  inadvertently   omitted  when  the grant   was  confirmed.   This matter was filed  in  the  High  court  at   Embu   as  Misc.   Application No. 76. of 2009.   The applicant    had filed  summons  for  revocation  of  grant  dated  3-8-2009  which   had  not been  heard  and  determined.   However, on 20-11-2014 the  applicant  was  ordered  to  file   proper  summons  for  revocation  of  grant.   The applicant filed   this application

APPLICANT’S CASE

That they are wives of the  deceased  and  applied  for  letters  of  administration  vide  Kerugoya   SRMCC  Succession  Cause  No. 152  of  1997  which  was  confirmed  on  06-10-2000.   However, the suit property    Mutira/  Kirimunge/ 84  was  inadvertently  omitted.   That they obtained certified copy of  register  of  the  suit  property  and  discovered  that  Kerugoya  SRMCC  Succession  Cause  No. 71  of  1977  was  illegally  commenced  before  the deceased  death  on 21-07-1995.  That  the  petitioner  therein  Wilfred  Mbiringitu   Njiru  did  not  have  capacity   to  petition as  he does  not   rank  before  her  in  line  with  Section 29 of  the  Law  of  Succession  Act.  Subsequently   Wilfred   Mbiringitu   Njiru  transmitted   the  suit  property   to  Nicasio  Kabue  Muthaiga  and  Wachira   Muthaiga  on  25/04/1986.

That Kerugoya   SRMCC Succession Cause  No. 71  of  1977  is  irretrievably   lost  despite   efforts  to trace  it.

RESPONDENT’S  CASE.

In  response  they  stated  that  the  1st  and  2nd  respondents  were  registered  as  proprietor  of  the  suit  property  on  08/04/1981  though  they  were  minors  whereas   the  3rd  respondent  was  the  guardian.   That  upon  attaining   age  of  majority,  they  were  registered  on  25-04-1986.

That  the  applicant  is  a  trespasser  and  they  have  no  blood  relationship.  That  she lodged  a  caution  on the  property  but  which  they  removed  vide  Kerugoya  RMCC No. 218  of  2004.  They subdivided  the  land and  sold  portions  thereof  to  3rd  parties  who are  not  parties  to  the  suit  herein.  That the  applicant  was  charged  vide Kerugoya  Criminal  Case  No.  121 of  2013  with  offence  of  forcible  entry.

In Kerugoya  RMCC  No. 218  of  2004  the  parties  were  the 1st  and 2nd  respondents  and  the  applicant  herein.   The court  in  its  judgment  on  02/03/2009  held  that  the registration  of  deceased  as  proprietor  of  the land  was cancelled  and  the 1st  and 2nd   respondents  were  put  in  the  register  on 04/08/2001.   The applicant herein has  never  appealed  against  the  said   judgment.

3. When  the  matter  came   up  for  directions,   the  parties  agreed  to  proceed   by  way   of  written  submissions  and  the  Court  to  rely   on  the  affidavits  of  the   parties.

4. For the applicant, Submissions were  filed  by  Simiyu  Opondo  Kiranga.  He submits  that  he  wishes  to  expound   the  facts, and  the  law  to demonstrate  that    the  summons  aforesaid  is  meritorious   and should  be  allowed.  He submits that the issue for determinations are;

a. Whether the Applicants have satisfied  the  conditions  set  under  Section  76  of  Law  of  Succession  Act  Cap  160  Laws  of  Kenya  to  have  the  grant   revoked   or  annulled?

b. Whether   Title Nos: Mutira/ Kirimunge/ 1589 -1592   the same being  resultant  parcels  emanating  from  sub-division   of  the  original  being  Title  No.  Mutira/ Kirimunge/ 84 should be cancelled and the land reverted back to the Estate   of the  deceased  for  proper  distribution?

5. He  further submits   that it  is  not  in dispute   the  wives  are   the  legal  custodian  of  the  deceased  of  Kamucere   Rubani  Ireri    who  passed  away  on 21  July  1995.  That the deceased was  the  registered  proprietor  of  Mutira / Kirimunge/84.    That  the 1st  respondent  fraudulently  and  while  the  deceased  was  still  alive  and  unwell   petitioned  the  court  vide  Kerugoya   Senior  Resident  Succession Cause  No. 71  of  1977  and  obtained  a grant  of  letters  of  administration and  confirmation  of  grant   to  the  estate  of   the  deceased.

6. That   the respondent proceeded to fraudulently  transmit   parcel  number  Mutira/ Kirimunge/84   on  8th  April, 1981  to  himself  and  the  2nd  and  3rd  Respondents.   That  it  is  indicated  in  the  register  that  he  was  appointed  guardian  of   1st  and  2nd  respondents.     He  further  submits  that  all  this   fraudulent  acts  happened  while  the  deceased  was  still  alive  and  without  the  knowledge   of  the  applicants.

7. That   the applicants’ applied for  grants  of  letters  of  administration  jointly  to  the  estate  of  the  deceased vide  Kerugoya  SRM  magistrate   court   Succession cause  no. 152 of  1987  which  was  confirmed  on  6th  of   October, 2000.    That  it  is  after  the grant  was  confirmed  that  the  applicant  realized  that  they  had  omitted  one  of  the  deceased  properties  namely  Mutira/ Kirmunge/84   that  they  applied   for  an  official  search and  were  shocked  to  discover  it was  long  sub-divided  by the  respondent  into four portions    namely    Mutira/ Kirimunge/  1589  -1592  and   all  but  one  parcel   sold   to  known  3rd   parties.    That the   applicant’s placed a caveat on 11th  August, 1997   but  was  removed  under  unclear   circumstances  effectively    allowing  the  respondents  to fraudulently  subdivide  the  property  into  four  portions.

8. He submits that the  law  on  revocation  of grant  is  under  Section 76  of  the  Law  of  Succession  Act  and  Rule  44  of  the    Probate  and  Administration  Rules.   He has referred this court to the case of; SUSAN WANGITHI   MUCHUNGU   and  SIX  OTHERS  -VERSUS -  JAMES  THURUIMUCHUNGU  &  Another ( 2016)  eKLR  where  the  court  found  that  there  was  a strong  case  of  concealment   and false representation   against  the  respondent,  as  the  respondent   had  in  the letters  of   administrations  falsely   indicated  that  he  was  a  sole  son  of  the  deceased  and  there  were  no  other dependents  and  revoked  the grant.   That the  respondent was  guilty  of  concealment  and   representation.   The court in  the  case   cancelled  the   title deed  issued  to  3rd  parties  and  nullified  the  transactions.

9. In conclusion he has submitted it is crystal clear from the  facts  of  this  case  that  the  respondent  obtained  the grants  fraudulently.    The respondent   fraudulently filed documents in Kerugoya   SRM Magistrate  court  Succession  cause  no. 71  of   1977  and  obtained  the grants  of  letters  of   administration  and  confirmation  of  grants.    That the respondent lied to  the  court  that  the deceased  was dead  and  while  indeed  he  was  alive  and  enjoying   robust  health  at  the   time.

10. That  the respondent filed   this case   in respect of the deceased 18years before his death.  This could only mean that the respondent forged the death   certificate, permit for burial, letter from chief   among other documents.

11. The respondents’ are not related to the deceased in any way and therefore they  could  not  have  had  capacity  to  file  succession cause   in  respect  of  the  deceased  in  any  event.

12. He submits that the grant issued at  the  behest  of  the  respondent   ought  to be  nullified  and  the   title  number  Mutira/ Kirimunge/84   revert  to  the  name  of  the  deceased  for  purposes  of  proper  administration  of  the  estate  as  provided  by  the  law.

13. For  the  respondents it  is  submitted  that   on  the   29th   of    September,  1959  Title  No.  Mutira/  Kirumunge/84  was  registered  in  the  name  of    Muthiaga   Kavute  ( deceased)  who  is  the father  of  the  1st  and  2nd   respondents.   That  after  the  death  of  the  late  Muthaiga  Kavute,   Wilfred  Mbiringitu  Njiru  on  behalf    of  the  1st  and  2nd   respondent  filed   Succession  No. 71  of  1977  in  Kerugoya  and  the  Court  ordered  that   a  process of  arbitration   after  it  emerged  that  Kamucere  Rubari  had  fraudulently   transferred   title  number   Mutira/ Kirumunge/84   to   himself.  That   the arbitration  process  made  an  award  that  the  title   Mutira/ Kirumunge/84   to  revert  back  to  Muthaiga  Kavute  ( deceased) and  that  the  beneficiaries  herein  do  proceed  with  the  Succession  process.

14. The   aforesaid succession number   71 of 1997   was in  respect  to  Muthaiga  Kavute  not   Kamuchere  Rubari  who  was  still  alive.  The court  ordered  that  the  respondents   share   the  estate  equally  and  Wilfred  Mbiringitu  was  appointed  as  a guardian,  and  in  1986  the  1st  and  2nd  respondents  got  registered  as  the  owners  of  Mutira/ Kirumunge/84  after attaining  the  age  of  majority.

15. On  11th  August, 1987  the  applicant  herein,   lodged  a caution  on the  title   Mutira/ kirumunge/84   and  the  respondents   filed   SRM  Civil  Case  218  of  2004  seeking  removal  of  the  caution.   Thereafter, the court ordered the caution to be removed, the respondents   then sub-divided the  property   and  sold   the  portions  to  3rd  parties.

16. It is submitted that   no appeal was preferred in respect of the arbitration award and the same has never been set aside  or  reviewed.   The respondents got the suit property   after the  conclusion  of  the  aforesaid   Succession  cause.  After the sub-division of  the  land  the  portions  were  transferred  to  3rd  parties  who  were  not  parties  to  this  suit.    The 3rd parties are protected   Under Section  93 (1)   of  The  law  of  Succession  Act.

17. The   respondents pray that the summons for   revocation of grant  dated  13th  December, 2015 be  dismissed  with  costs.

ANALYSIS  AND  DETERMINATION.

I have  considered the evidence  tendered   by the  parties   in  their  affidavits   I have  also  considered  the   submissions.

The issues  which  arises  for determination   is;-

REVOCATION OF  GRANT

The   law   on revocation of grant is anchored under  Section 76 of   the  Laws  of  Succession  Act  Cap  160  of  the  Laws  of   Kenya,   which   provides;

“(a) that  the  proceedings  to  obtain  the grant   were  defective   in  substance.

b. that  the  grant  was  obtained   fraudulently   by  the making   of  a  false  statement  or  by  the  concealment  from  the  court  of  something  material  to  the  case.

c. that   the grant  was  obtained  by  means  of  an untrue  allegation  of  a fact  essential  in  point  of  law  to  justify  the grant  notwithstanding  that  the  allegation  was  made  in  ignorance  or  inadvertently.”

18. The   circumstances which can lead to the revocation of  grant  are  that  the  proceedings  to  obtain the grant   were  defective  in  substance,  or  that  the  grant  was  obtained  fraudulently  by  making  of a  false  statement  or  by  concealing   of  something   material  to  the  case  or  that  the  grant   was  obtained  by  means  of  untrue   allegations  of  facts    essential  to  a  point  of  law.

19. The proceeding in the Kerugoya Succession cause number 71 of 1977   has not been traced. However, from the register the following information is available.   The nature of the claim was an application for certificate of succession in respect for   Mutira/ Kirumunge/84 by the then defendant who   was   Kithaiga   Kabute   the   remarks  are  that   by  consent    Parcel  No. Mutira/ Kirumunge/84  shall  be  registered  in  the  name  of  Kamuchere  Rubari  / Identity/ K/EBA/2290.  Thereafter, the certificate for succession was granted to Kabute  Muthaiga ½   an acre, Wachira  Muthaiga   ½  an  acre.

20. It seems  after  the  deceased   Kamuchere   Rubari  was  registered,  a  Succession  was  filed  in the  estate  of   Muthaiga  Kavute  who was  the  original owner   of   Mutira/ Kirumunge/84.   There followed some arbitration proceedings which were done under Succession cause no. 71  of  1977   which seem  to  have been  arbitration  by  order  of  the  court,   in  this  case  the  District  Magistrate court  Kerugoya.  As  can  be  seen  by  annexture  marked  NKM 6  attached  to  the  affidavit  of   Nicasio  Kavute  Muthaiga   sworn  on  10th  May, 2019.    This arbitration  proceeding  were  before  the   Assistant  Chief   Kathare  Sub-location   and  have  been  certified   as  true  copy   of  the  original   by  the  District  Magistrate  Kerugoya.

21. In the  proceedings  Wilfred  Mbirigitu  Njiru   testified  that  the   late  Muthaiga  Kavute   was  married  and   had  two  (2)  sons  who  were  then  small  boys  and  stated  that  the   land  should  be  given  to  the  two  sons  of  the  late  Muthaiga Kavute.   In the same  proceedings  Kamuchere  Rubari  opposed  and  said  that  the  late   Muthaiga  Kavute   had  sold   his  land  to  him,  and   he  said  that   when  Muthaiga  Kavute  died  they  had  not  gone  to  the  land  board  for  approval.    He admitted that   he  claimed  for  the  death   certificate   of   the  late  Muthaiga  Kavute  and  then  he  got  title  deed   in  the  way  of   inheritance  instead   of   the  way   of  buying.

22. The decision of   the  arbitration  committee was  that  the  two  sons  of  the  late  Kithaiga   Kabute  will be  the  right  and  true  heirs  of  title  number  Mutira/ Kirumunge/84  and  the  complainant  (  Kamuchere  Rubari)  may  claim  his  money  and  properties.   This proceedings  were  held  on  16th  February,  1981.   This proceedings are backed  by  what  is  in  the  register  of  Succession  matters  which  I have  referred  to  above.

23. The  two  sons  were  subsequently  registered  as proprietors   on   8th  April, 1981  and  they  were  minors  and   Wilfred  Mbiringitu  was  appointed  guardian.  They  were  later  registered  as  proprietors   on  28th  of  April, 1986  and  issued  with  Land  certificate.

24. The applicants lodged a caution (caveat) on the Title deed of the   respondents.  The respondents filed Civil case  218  of  2004  in  the  Senior  Resident  Magistrate’s  court  at  Kerugoya.  See annexture marked NKM 2 A.

25. The applicants participated in the  proceedings.  On perusal of  the  proceedings   the  applicants  were  aware  of  the  arbitration  proceedings  before  the  Chief  and   in particular   Tabitha   Ciorui  admitted  that   her  husband   was  a  party  in  those  proceedings.   The Judgment of the trial court was  that  the   caution  lodged  on  the  land  was  without  basis  and  the  same  was  ordered  to be  removed  forthwith.    This   judgment   in this Civil case is still valid as the applicants did  not appeal  against  the  decision  of  the  trial  magistrate.     The  copy  of  green card  produced  by  the  respondent  shows  that   Kamuchere  Rubari  was  registered  through  Succession  and  yet   the  applicants  are  asserting  that  they  acquired  the  land  through  purchase.

26. In  view  of  the  facts  which  I  have  analyzed  above  I  find  that  the  respondents    were  registered   through  the  due  process.   The  applicants   have  not   discharged  the  burden  to  prove  that  the  grant  was  obtained  fraudulently.

The applicant   have  not  brought  this  application  within  the  ambit   of   Section  76  of   the  Law  of  Succession   Act.

Kamuchere  Rubari  was  not  related  to  the  deceased   Kithaiga  Kabute  and   could  therefore   not  acquire  his  land   through  Succession.   Indeed  in  the  Arbitration  proceeding   he  admitted  that  the  agreement  he  entered  with  the   Kithaiga  Kavute   had  not  gone  through  approval   by  the  land  board  and  that   he  acquired  the  land   by  way  of  inheritance  instead   by   the  way  of   buying.

Kamuchere  Rubari  did  not  acquire  the  land  genuinely   in  the  circumstances.   The  title  he   had  acquired  was  not  clean  and  the  arbitration  committee   found  that  he  had  not  acquired  the  land  and  his  remedy  was in  recovery   of   his  purchase  price  and  ordered  the  land  to  revert   back  to   Kithaiga   Kabute.

27. The    respondents   have deponed  that   the  land  was  sub-divided  and  has  changed  hands and  it  is  in  the  hands  of   third  parties.  The resultant  sub-divisions  are; -

i. Mutira/ Kirumunge/ 1589  -  David  Maaabu  Rukinye

ii. Mutira/ Kirumunge/ 1591  -  Josephat  Murimi  Njeru

iii. Mutira/Kirumunge/ 1592  - Charles  Mwangi  Murage

The  only  portion  which  is   in  the  names  of  the respondents  is  Mutira/ Kirumunge/1590   - Nicasio  Kabute  Muthaiga  and   Ephantus  Wachira.

The  third  parties  who  are  purchasers   are  protected  under  Section  93(1) (2)  of   The  Law  of  Succession  Act  which  provides:

“(I)  A  transfer   of  any  interest   in  immovable  or  movable   property  made  to  a  purchaser  either  before  or  after  the  commencement  of  this   Act  by  a person  to  whom  representation  has  been  granted  shall  be valid,  notwithstanding  any  subsequent   revocation  or  variation  of  the  grant  either  before  or  after  the  commencement  of  this  Act.

(2)  A transfer  of  immovable  property  by a personal  representative  to a  purchaser  shall not  be  invalidated  by  reason  only  that  the  purchaser  may  have  notice  that  all the  debts,  liabilities,  funeral  and  testamentary  or  administration  expenses,  duties  and  legacies  of  the  deceased  have  not  been  discharged  nor  provided  for. “

In the case of; STEPHEN MWANGI -VERSUS-  JOYCE WANJIRU   WAMTHUA and Another (2007) eKLR    it   was stated that I must   however

“emphasize    that  the  gist  of  Section  93  of  the  Law  of  succession  act  is  to  protect  purchaser  for  value  of  the  property   arising  out  of  the  Succession  proceedings  whatever  the  outcome  is  purchase  and  title  to  the  suit   property  cannot  be  impugned  and   disturbed   at  all.”

28. The third parties bought the parcels of  land   from  the  respondents  after  the   grant  was  confirmed.  They are bonafide purchasers  for  value  and  are  protected  by  Section   93  and  even  if  the  grant  were  to be  revoked  the  right  to  their  properties  cannot be  disturbed.

29. The applicants were seeking a prayer for rectification of grant so  that    Mutira/ Kirumunge/1589  - 1592  being  sub-division  of  Mutira/ Kirumunge/84   to revert  back  to  estate  of  the  deceased.

30. The  law  on  rectification  of  grant   is  under   Section  74  of   the  Law  of  Succession  Act  which  provides  that errors  in  names  and   descriptions  and  in setting  out  the   time  and  place  of  the  deceased  death  for  the  purpose  of  a  limited  grant  may  be  rectified  by  the  court.

Under  Rule  42  (1)   of   the  Probate  and  Administration  Rules  it  is  provided

“where  the  holder  of  a  grant  seeks   pursuant  to  the  provisions  of  Section  74   of  the  Act,  rectification  of  an error  in  the  grant  as  to the  names  or  descriptions  or  any  person  or  theme  or as  to the  time or  place  of  the  death  of  the deceased,  or  in  the  case  of  a  limited  grant  the  purpose  for  which  the grant  was  made,  we  shall  apply  by  summons.”

31. It  is  clear  from  this  provisions  that     it  is  errors   that  may  be  rectified    by  the  court   where  they  relate  to  names,  descriptions  or  setting  out  of   time  or  place  of  deceased  death.   The power of the  court  to  order  rectification  is  limited  to  those   restrictions.

The  rectification  cannot be  ordered    where  it  would   substantially  alter   the  grant.

32. A succession  court   will  not  normally  order   rectification   of  a land  register  but may  in  some  situations  where  the grant   was  obtained  fraudulently  and  is  ordered  to  be  revoked,  may  order  cancellation   of  the  resultant  title  deeds.    In this case, the applicants  have  not  proved  any  of  the  grounds   under  Section  76   of  the  Law  of  Succession   Act  to  warrant  the  court  to  order   revocation  of   grant.

In conclusion  I  find  that;

i. The  summons  for  revocation  of   grant   is  without  merit  and  is  dismissed.

ii. Each party will  bear  its  own  costs.

Dated and Signed at Kerugoya this 29th day of May 2020.

L.W.  GITARI

JUDGE