Twiga Construction Company & Allied Industries Limited v Director of Physical Planning Nairobi City County, County Secretary, National Land Commission & Fox Grove Limited [2017] KEELC 2401 (KLR)

REPUBLIC OF KENYA

IN THE ENVIRONMENT AND LAND COURT

AT NAIROBI

ELC NO.  238  OF 2014

TWIGA  CONSTRUCTION  COMPANY…………………..........……..1ST PLAINTIFF

ALLIED   INDUSTRIES LIMITED.………………….....…...………… 2ND PLAINTIFF

=VERSUS=

DIRECTOR OF PHYSICAL PLANNING NAIROBI CITY COUNTY…..1ST DEFENDANT

COUNTY   SECRETARY………..………………….............…………. 2ND DEFENDANT

NATIONAL LAND COMMISSION……………….............….……….  3RD DEFENDANT

FOX GROVE LIMITED………………………….................….…..INTERESTED  PARTY

RULING

1. This is a ruling  in  respect   of  two  separate  notices  of  motion which  are  interrelated.  The  first  notice of motion  is dated  4th  March, 2014 and the second  one is dated  7th  September, 2016.  Both motions were brought by the Plaintiffs/ Applicants.  When the first motion was placed  before  the  Court,  orders  of  maintenance  of  status  quo  were granted  in favour  of  the  applicants.   Subsequent  to  the  grant  of  those  orders,  a  third   defendant,  was  enjoined  in the suit.  This  defendant  had  written  a  letter  to  the  applicants  raising  concerns  that  the  Applicants  had  blocked  a  Public  access  road  and  had  encroached   on  riparian   section  of  Ruaka  river.  This  is  what  necessitated   the  Applicants  to  file  the  notice  of  motion  dated  7th  September, 2016  so as  to bring   it  under  the  orders  of  Status  quo which  had  been given on 15th  April, 2016.

2. The  Applicants  are  all  limited  liability  companies  incorporated  under  the  Companies  Act.  The two are sister companies.  The first Applicant owns LR No. 29/6/26.  The second applicant owns   LR   No. 11880/2.  The  two  properties  are opposite  each  other  and  are  separated  according  to  the  applicants  by a  way leave  where power  lines  and  sewer lines  pass  as  well as  storm water  drainage  systems.   The applicants have erected a barrier gate for security reasons.  This  barrier  gate  is  however  accessible  to  Public  service  providers  like  the  Kenya  Power  &  Lighting  company  limited  and  Nairobi   water  and Sewerage   company  limited.

3. The  Applicants  contend  that  the  first  respondent  has  issued  an  enforcement  notice  against  the  second  applicant  requiring  it  to demolish  a  perimeter  wall  which  has  blocked  a  public access  road.  The  applicants  contend  that the  first  respondent’s  action is  illegal as  they  have not  blocked  any  access  road.  The  Applicants   contend  that  what  is  between  the  two  properties  is  a way  leave  and that  the  constructions  which  they  carried  on  were  approved  by  all  the  relevant  authorities  including  the   National Environment  Management  Authority (NEMA).

4. The  Applicants  application  of  4th  March, 2014  has been  opposed  by  the  first  and  second  respondents  through  a  replying  affidavit  of  J. K. Bareh  sworn  on  9th  May, 2014.   The  first  and  second  respondents  contend  that  the  applicants  have  not  exhibited  any  approval  plans  as  claimed  in  the  Supporting  affidavit.  That there is no survey map annexed as alleged.  That  the  Applicants  are  guilty  of  non-disclosure  and  that  the   applicants  application  is contradictory  in  that  they  claim  that  they  have  not constructed  on the  area  in dispute  yet  they  are  seeking  injunctive  orders to  stop demolition.

5. The  Applicant’s  application  of  4th  March, 2014  is  also  opposed  by  the  Interested  Party  Fox grove  Limited  based  on  a replying  affidavit  by  Praful  G. Godhia  sworn  on  19th  March, 2015.  The deponent   of  this  affidavit  contends   that  the  Interested  party  is  the  owner  of  LR   No.  11880/10  which  neighbours  the  two  parcels  owned  by  the  Applicants.  That the  applicants  have  constructed  a wall  which  has blocked  a  Public  access  road.  The  blocked  road   is the  one  which  the   Interested  party  uses  to  access  its  property.

6. The  Interested  Party  further   contends  that the  road   which  has  been  blocked  exists   as  shown  in Deed  plan  number  326436  attached  to  the  certificate  of  Title  of  its  property.  The Interested  party  contends  that  if  the  blocked   road  is  not  opened,  its  property  will  remain   landlocked.

7. As  I  said  hereinabove,  the two  applications are interrelated  and  there  was  no  need  for the  Interested  party  to  respond  to  it  as  it  had  already  responded  to  the   Notice  of  Motion of  4th March,2014.  It  is  only  the  third  Respondent  National  Land Commission (NLC)  who  filed  grounds  of  opposition  to  the   Notice of Motion dated  7th  September, 2016 because it  had  not been  enjoined  into  this  suit  as  at  the  time   the  Notice  of  Motion  dated   4th   March, 2014  was  filed.  The third   respondent opposes grant of the orders sought by the Applicants.

8. I  have  carefully  considered  the   applicants  two  applications  as well as  the   opposition   to  the  same  by  the  respondents.  The  applicants  are  basically  seeking  injunctive  orders  against  the  respondents.  What  is  not  disputed  is  that  the  applicants  have  blocked  the way  between  its  properties  and  that  of  the  Interested  party.  It  does  not  matter  whether  that  is  a  Public  access  road  or  a  way  leave.  The  issue  which  needs  to be  considered  is  whether  the  applicants  have  a right  to  block  the  same.

9. Though  the  Applicants  claim  that  they  got  approvals  to construct  from  the  relevant  authorities,  there  is  no  such  approvals  exhibited  in  their   affidavit  in  support of  the  applications.  What  was  annexed  to  the  Supporting  Affidavit  in  support  of  Notice  of  motion  dated  4th  March, 2014  is  a  building  Plan  which  is  not  approved  and  does  not  relate  to  the  disputed  way.  There is  nothing  shown to  prove  that  either  Kenya  Power  and  Lighting   company  limited  or  Nairobi  Water  and  sewerage  company  limited  allowed  the  applicants  to  construct  a wall.  The  certificate  of  variation  of   Environmental  impact  assessment  licence  by   NEMA  was  in  respect  of  Construction  of  14  go downs  and  not  construction  of  a  perimeter  wall  to block  the  access  road  or  way  leave  whatever  the  case.

10. An   injunction  is  an  equitable   remedy  and  whoever  comes  to  Court  has  to come  with  clean  hands.  See  Elijah   Kipng’eno  Arap  Biir  -vs-  Kenya  Commercial  Bank  Limited  ( 2001)  eKLR  where  Justice  Ringera   J  as  he  then  was  stated  as  follows:

“And  it  must  always   be  remembered  that  an  injunction  is  an  equitable   remedy.  It  may be  denied  to  an  applicant  whose  conduct  pertinent  to  the  subject  matter  of  the  suit  does  not  meet  the  approval  of  a  Court  of  equity.”

11. The  Applicants  herein   have  claimed  that  they  had  the  necessary   approvals  to  erect  the   wall.  They have failed to prove that they   had any.  The   Applicants  claim  that  they  erected  the  wall  for   the   security  of  their  go downs.  The Applicants cannot block a public way for their own sake.  This  is  unfair  to  the  interested  party  who  is  entitled  to  access  his  property.  An injunction  will  not  be granted  to  aid  a  party  who  has  gained   unfair  advantage  to  retain  that  position.

12. Even  on  consideration  of  Principles  for  grant  of   temporary  injunctions,   I  do  not  see  what  prima  facie  case   the  Applicants  have  against  the  Respondents.   If   the  Applicants   had  shown   that  they  had  permission  to  erect  whatever  they  have  erected  on  the  way,  that   would  have  been  a  different  matter  altogether.  The  way  things  are,  I  do  not  find  any  merits  in  both  applications  which   are  hereby   dismissed  with  costs  to  the   Respondents  and the  Interested  Party .

It is so ordered.

Dated,  signed  and  delivered  at  Nairobi  on  this  21st  day  of  June, 2017.

E. O. OBAGA

JUDGE

In   the Presence of:

………...………………………. Advocate for Applicants

……………………………… Advocate for Respondents

…………………………….Advocate for Interested party

Court Assistant;