Cho v Stalin and Another (Civil Appeal 133 of 2004; SC 3 of 2005) [2005] ZWSC 3 (9 February 2005)

DISTRIBUTABLE    (3) Civil Appeal No. 133/04 Judgment No. SC. 3/05 YOUNG     GOO     CHO                    v (1)     STALIN     MAU     MAU     (2)     THE     REGISTRAR     OF     DEEDS SUPREME COURT OF ZIMBABWE SANDURA  JA,  MALABA  JA  &  GWAUNZA  JA HARARE, JANUARY  25  &  FEBRUARY  10,  2005 T Chibwana, for the appellant Z M Kamusasa, for the first respondent No appearance for the second respondent SANDURA   JA:     This is an appeal against a judgment of the High Court which dismissed with costs the appellant’s application for the rescission of a default judgment granted against him on 26 September 2002. The background facts in this matter may be tabulated conveniently as follows – 1. On 11 May 1998 Percy Chiwandamira and Nellie Chiwandamira (“the plaintiffs”)   instituted   a   civil   action   in   the   High   Court   against   the appellant   (“Cho”),   claiming   payment   of   the   sum   of   $210 000.00 together with interest and costs of suit.   No appearance to defend the action was entered, and the plaintiffs were granted a default judgment on 17 July 1998. SC 3/05 2. On 5 October 1998 a writ of execution was issued against Cho, and Cho’s immovable property in the suburb of Greendale, Harare (“the property”) was attached and subsequently sold by public auction for $1 700 000.00.   The highest bidder was the first respondent (“Stalin”). 3. On 19 November 1999 the Sheriff wrote to Cho, informing him that unless   an   objection   in   proper   form   was   filed,   the   sale   would   be confirmed on 23 November 1999.   When no such objection was filed, the sale was confirmed on that date. 4. On 24 January 2000 Cho filed a court application in the High Court (case   no.   HC 1224/2000)   seeking   an   order   setting   aside   the confirmation of the sale on the ground that the property had been sold for an unreasonably low price.   However, before that application was heard,   the   Sheriff   cancelled   the   sale   on   28 December   2000   on   the ground that Stalin had not paid the purchase price in full.     Having cancelled the sale, the Sheriff ordered that the property be re­advertised for sale. 5. On 30 January 2002 Stalin filed a court application in the High Court (case no. HC 864/2002) seeking an order setting aside the cancellation of   the   sale   and   the   order   by   the   Sheriff   that   the   property   be   re­ advertised for sale.   That application was not opposed by Cho’s legal practitioner, and the order sought was granted on 20 March 2002. 6. On 2 May 2002 Cho filed a court application in the High Court (case SC 3/05 no.   HC 4049/2002),   seeking   the   rescission   of   the   default   judgment granted in case no. HC 864/2002.     The reason given by Cho’s legal practitioner for not having opposed Stalin’s court application (i.e. case no. HC 864/2002) was that at the relevant time he believed that Cho had   died.       Nevertheless,   the   application   for   the   rescission   of   the default judgment was opposed by Stalin. 7. On 3 May 2002 Cho filed an urgent chamber application in the High Court   (case   no.   HC 4076/2002)   seeking   an   order   interdicting   the Registrar of Deeds from transferring the property to Stalin pending the determination   of   the   application   for   the   rescission   of   the   default judgment   (i.e.   case   no.   HC 4049/2002).       A   provisional   order   was granted on 10 May 2002. 8. On 7 August 2002, when Stalin’s legal practitioners had not received Cho’s answering affidavit in the application for the rescission of the default   judgment  (i.e.   case   no.   HC 4049/2002)   they   wrote   to  Cho’s legal practitioners as follows: “We note that it is now over two months since we served on you our client’s opposing papers and the matter has not been prosecuted further. If we do not receive your client’s answering affidavit by 15 August 2002, we have received instructions to either proceed and set the matter down or alternatively apply for its dismissal for want of prosecution.” SC 3/05 There was no reply to this letter, and no answering affidavit was filed on behalf of Cho by 15 August 2002. 9. On   27 August   2002   Stalin   filed   a   chamber   application   in   the   High Court (“the application for dismissal”) under case no. HC 4049/2002, seeking the dismissal of the following cases for want of prosecution – HC 1224/2000 (i.e. the application for an order setting aside the sale); HC 4049/2002   (i.e.   the   application   for   the   rescission   of   the   default judgment granted in favour of Stalin in case no. HC 864/2002); and HC 4076/2002   (i.e.   the   application   for   an   order   interdicting   the Registrar of Deeds from transferring the property to Stalin). 10. On   28 August   2002   Cho   filed   his   answering   affidavit   in   case   no. HC 4049/2002, i.e. thirteen days after the deadline set by Stalin’s legal practitioners. 11. On   26 September   2002   a   default   judgment   was   granted   in   the application for dismissal, and the three applications referred to above were dismissed for want of prosecution.   In addition, Cho was ordered to pay the costs of the application on the legal practitioner and client scale. 12. On 31 October 2002 the property was transferred to Stalin. 13. On   14 January   2003   Cho,   aggrieved   by   the   dismissal   of   the   three applications already referred to, filed a court application in the High Court (case  no. HC 298/2003), seeking  the rescission  of the  default SC 3/05 judgment   granted   against   him   in   the   application   for   dismissal   on 26 September   2002.       That   application   was   subsequently   dismissed with costs on 24 March 2004. Dissatisfied with that result, Cho appealed to this Court. The basis on which Cho sought the rescission of the default judgment was set out in his founding affidavit as follows: “4. In this application I seek rescission of a default judgment entered in chambers by this Honourable Court on 26 September 2002. … 5. In case no. 4049, I had applied to this Court for rescission of judgment and a few days before I filed my answering affidavit, the first respondent (Stalin) filed an application for dismissal of the said application alleging that I was failing to prosecute the same. 6. I opposed the application for the dismissal of my claim and filed the notice of opposition   together   with   the   answering   affidavit   alluded   to   earlier   on 9 September 2002. … 7. Thereafter   this   Honourable   Court,   and   I   believe   in   genuine   error, proceeded to grant the first respondent’s application for the dismissal of my claim notwithstanding the notice of opposition I had filed, and it did so in chambers without warning to myself.     It appears that the court failed to see the notice of opposition I had filed of record, but my legal   practitioner   assures   me   that   on   checking   the   record   on 10th January 2003 the notice of opposition was still in the record.” Cho’s   legal   practitioner   at   the   relevant   time   filed   an   affidavit SC 3/05 supporting Cho’s application for the rescission of the default judgment, and averred as follows: “The Notice of Opposition was filed on 9th September (2002), and I personally checked the court record on 10th January 2003, and it was there in the record. … He (Cho) signed both the opposing papers and the Answering Affidavit which were both filed and served on the same day.     The Answering Affidavit was not filed   on   28 August   2002   as   the   first   respondent   (Stalin)   claims,   but   on 9 September 2002 together with the opposing papers.     He cannot claim to have one and not the other.   The default judgment was entered in error.” The   issue   for   determination   in   this   appeal   is   whether   the   default judgment granted on 26 September 2002, in terms of which the three applications filed on behalf of Cho were dismissed for want of prosecution, was granted in error. The learned judge in the court a quo answered that question in the negative.   In my view, that decision is undoubtedly correct. Although Cho and his legal practitioner at the relevant time alleged that a notice of opposition had been filed, the file for case no. HC 4049/2002, i.e. the application for dismissal, does not have a notice of opposition.   It has an opposing affidavit annexed to an answering affidavit. The   answering   affidavit,   which   was   filed   in   respect   of   Cho’s application for the rescission of the default judgment granted against Cho in SC 3/05 case   no.   HC 864/2002   (i.e.   the   application   for   an   order   setting   aside   the cancellation of the sale by the Sheriff), was filed, not on 9 September 2002, as alleged   by   Cho   and   his   former   legal   practitioner,   but   on   28 August   2002. That is clear from the High Court date stamp on the answering affidavit. On the other hand, the opposing affidavit allegedly filed in respect of case no. HC 4049/2002 (i.e. the application for dismissal) bears a High Court date stamp indicating that it was filed on 9 September 2002. The   two   documents   were   and   still   are   stapled   together,   the   top document being the answering affidavit, which was filed on 28 August 2002, i.e.  three weeks after  Stalin’s  lawyers threatened  to file the application for dismissal if the affidavit was not filed by 15 August 2002.   Quite clearly, the two documents were filed on different dates, and were subsequently stapled together. It is therefore incorrect to state, as Cho’s former legal practitioner did, that   the  opposing  papers  and   the  answering  affidavit   “were  both  filed  and served on the same day”.   The circumstances in which the opposing affidavit was filed are, therefore, not clear. Consequently,   in  the   opposing   affidavit  filed   by  Stalin   in  the   court a quo  in   respect   of   Cho’s   application   for   the   rescission   of   the   default   judgment granted on 26 September 2002, he averred as follows: SC 3/05 “I maintain  that the applicant never  filed  any notice of opposition nor any opposing   affidavit,   for   those   papers   were   not   even   served   on   my   legal practitioners   even   to   date,   nor   were   the   papers   attached   to   the   current application as an annexure to prove the allegation.   If anything, I suspect that maybe those papers could have been fraudulently filed …”. In   my   view,   that   was   a   direct   challenge   to   Cho   to   prove   that   the documents in question had been properly filed with the High Court and served on Stalin’s legal practitioners as required by the High Court Rules, 1971 (“the Rules”). If the documents in question had been properly filed and served, Cho should have attached   to   his   answering   affidavit   copies   of   the   documents   and   a   certificate   or certificates of service showing that the documents had indeed been served on Stalin’s legal practitioners.   The fact that he did not do so is significant.   It is also significant that   no   attempt   was   made   by   Cho   to   apply   for   leave   to   place   the   documents   in question before the court a quo when the application was heard, or before this Court. In the circumstances, I am satisfied that Cho did not file a notice of opposition.    The document is not in the relevant file, nor is it in any of the reference files placed before the learned judge on 26 September 2002.     In addition,  there   is   no  evidence  indicating  that   the   document   was  served  on Stalin’s legal practitioners. Furthermore, I am not satisfied, for the reasons already given, that the opposing   affidavit   was   properly   filed.       In   addition,   there   is   no   evidence indicating   that   the   opposing   affidavit   was   served   on   Stalin’s   legal practitioners. SC 3/05 In any event, in terms of the Rules, a respondent who intends to oppose a   court   application   or   chamber   application   is   obliged   to   file   a   notice   of opposition   together   with   one   or   more   opposing   affidavits   setting   out   the grounds on which the application is opposed.   It would not be in compliance with the Rules to file an opposing affidavit only, because Rule 233(3) makes it clear   that   a   respondent   who   does   not   file   a   notice   of   opposition   and   an opposing affidavit is barred. After   filing   the   notice   of   opposition   and   opposing   affidavit,   the respondent is required to serve on the applicant copies of those documents. Thereafter, he should file with the registrar of the High Court proof of the service of the documents on the applicant. In   my   view,   it   is   clear   that   in   the   present   case   all   the   above requirements were not complied with.   Accordingly, Cho was barred, and the default judgment was properly granted.   It was not, therefore, granted in error. That   is   the   end   of   the   matter.       However,   I   shall   briefly   consider whether there is any basis for setting aside the sale of the property to Stalin.   I do not think there is. In  Mapedzamombe v Commercial Bank of Zimbabwe and Anor  1996 (1) ZLR 257 (S) GUBBAY  CJ set out the basis on which a sale in execution, where SC 3/05 the property has been transferred to the purchaser, might be set aside, and at 260 C­G said: “Before a sale is confirmed in terms of r 360, it is a conditional sale and any interested party may apply to court for it to be set aside. At that stage, even though the court has a discretion to set aside the sale in certain circumstances, it will not readily do so. See Lalla v Bhura 1973 (2) RLR 280 (A) at 283 A­ B.   Once confirmed by the Sheriff in compliance with r 360, the sale of the property is no longer conditional.   That being so, a court would be even more reluctant to set aside the sale pursuant to an application in terms of r 359 for it to do so.   See Narran v Midlands Chemical Industries (Pvt) Ltd S­220­91 (not reported) at pp 6­7.   When the sale of the property not only has been properly confirmed by the Sheriff but transfer effected by him to the purchaser against payment of the price, any application  to set aside the transfer falls outside r 359 and must conform strictly with the principles of the common law. This is the insurmountable difficulty which now besets the appellant.     The features urged on his behalf, such as the unreasonably low price obtained at the public auction and his prospects of being able to settle the judgment debt without there being the necessity to deprive him of his home, even if they could be accepted as cogent, are of no relevance.   This is because under the common law immovable property sold by judicial decree after transfer has been passed cannot be impeached in the absence of an allegation of bad faith, or knowledge of the prior irregularities in the sale by execution, or fraud …”. In the present case, the sale was properly confirmed by the Sheriff on 23 November 1999, and on 31 October 2002 the property was transferred to Stalin.   The only basis on which Cho sought to set aside the sale was that the property   had   been   sold   for   an   unreasonably   low   price.       There   was   no allegation of bad faith or fraud, and there were no irregularities. SC 3/05 There is, therefore, no basis on which the sale in execution could be set aside at this stage. In   the   circumstances,   the   appeal   has   no   merit   and   is,   therefore, dismissed with costs. MALABA  JA:     I   agree. GWAUNZA  JA:   I   agree. I E G Musimbe & Partners, appellant's legal practitioners Kamusasa & Co, first respondent's legal practitioners